华夏时报（chinatimes.net.cn）记者刘陈希婷 北京报道
今年以来，房地产的调控力度逐步加大。在房地产信托方面，由于银保监会对其监管加强，房地产公司的融资渠道也明显受阻。
用益信托最新数据显示，8月份68家信托公司共发行281只580.82亿元的房地产集合信托产品，较7月份的524只795.23亿元的规模，在发行只数上下降了46.4%，发行规模上下降了近27%。
而面对下半年将持续收紧的融资环境，房地产公司去哪里找钱将成为最为紧要的事情。
永续债成新渠道
永续债券，又称无期债券，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。永续债的每个付息日，发行人可以自行选择将当期利息以及已经递延的所有利息，推迟至下一个付息日支付，且不受到任何递延支付利息次数的限制。
不得不提的是，在房地产信托被严格监管之后，信托公司开展的永续债业务又成为了房地产公司新的融资渠道。
9月6日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，该公司的全资子公司九通基业投资有限公司与中原信托有限公司签署《永续信托贷款合同》，涉资20亿元。
公告显示，本次交易涉及中原信托拟设立信托计划，并将信托计划项下的信托资金向九通投资发放永续信托贷款，金额为不超过20亿元，信托贷款期限为无固定期限，永续债用于九通投资补充营运资金、偿还金融机构借款、兑付商业承兑汇票等。
华夏幸福表示，本次交易有利于该公司拓宽融资渠道，增强现金流的稳定性，优化该公司资产负债结构，本次交易对该公司2019年的资产总额、净资产和净利润等不构成重大影响。
然而，这已是本月华夏幸福第二次通过信托公司开展的永续债融资。9月4日，九通投资亦与中信信托有限责任公司签署《永续债权投资合同》。
根据此前信息披露，上述交易涉及中信信托拟设立“中信信托·信颐1号债权投资集合资金信托计划”，并通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行永续债权投资，金额为不超过40亿元，投资期限为无固定期限，主要用于投资公司部分产业新城PPP项目开发建设和偿还九通投资及其下属子公司债务。
用益信托一分析师对《华夏时报》记者表示，信托业作为中国第二大金融服务行业其参与永续债的发行具备得天独厚的条件。首先，信托的牌照优势可以直接向企业发放贷款，使得交易结构更加明晰。此外，因无需借道银行发放委托贷款也减少了相关费用的支出，节约了融资成本。
融资成本不容忽视
永续债的偿付顺序一般都比较靠后，次于公司的普通债务而优于优先股和普通股。而且，永续债可以设置利息延期支付条款，即公司不支付当期利息时不构成违约。由于永续债的这些特性，它们往往被计入权益而不是负债。“债券之名，权益之实”是永续债产品的灵魂。
有业内人士认为，在多种融资渠道被封堵之后，信托公司发行的永续债有助于房地产公司在获得资金的同时，解决报表杠杆率的问题，能够降低金融资产负债率。
尽管如此，永续债的成本压力也不容忽视。比如，2017年12月，阳光城发行了30亿元的可续期信托贷款。前三个计息年度利率为7%，期满后每年利率跃增300个基点（3%），以18%为上限。
而根据华夏幸福与中原信托签署的上述贷款合同显示，其利率调整日为贷款放款日起每届满1.5年的对应日，合同项下贷款在贷款放款日起届满1.5年内适用的利率为M0=9.5%/年，第一个利率调整周期内适用的利率M1=9.5%/年+2.0%/年，第n个利率调整周期内适用的利率为Mn=Mn-1+2.0%/年，以此类推，但调整后的贷款年利率最高不超过12%/年。
实际上，对于大多数房地产公司而言，它们先前通过房地产信托融资的年利率大都在8%至10%之间。因此，有投资者对《华夏时报》记者表示，房企承担10%以上的融资成本在行业内算是比较高的了，因为目前整个行业的利润比较微薄。
“永续债名义上说是永续，但其实后期利率越来越高，会给发行人带来沉重的财务压力。这是一把双刃剑，处理不好就成了饮鸩止渴。”上述分析师表示，信托公司在开展永续债业务时，应当特别注意风险控制。
责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东
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