开发商"骨折价"卖房，每平米最高降近万元！捡便宜的机会来了？（附房企降价促销"地图"）
在市场下行的今天，现金流意味着房企的生命线，很多房企要化解眼前困境，必须左手去化右手融资，“全员营销”或是不得已之举。
图/图虫
对房地产企业来说，九月和十月向来是销售旺季，重要性远远高过三月和五月所谓的“小阳春”。可以说，金九银十的市场形势，将决定一整年的业绩。
从中国指数研究院披露的上半年数据来看，在公布全年销售目标的前十强房企（碧桂园、万科、绿地控股未披露）中，仅保利地产及中海地产完成了全年销售目标的一半。
图片来源：中国指数研究院
具体来看：
排名前十房企中，恒大的销售目标完成率为46.97%；
保利发展的销售目标完成率为50.52%；
融创中国的销售目标完成率为38.94%；
中海地产销售目标完成率在25家房企中最高，为59.4%；
新城控股目标完成了45.34%；
华润完成率接近50%，为49.5%；
龙湖上半年完成全年目标的48.01%。
在地产融资收紧的背景下，指望“金九银十”卖房回收资金好还债“活下去”，成为不少房企最现实的手段。于是，近期不断有房企降价促销、全员营销的消息传出：
据中国证券网，某大型房企近日再发国庆优惠政策，更是有“全国超800个项目最高折扣达6折，想要购房置业的朋友可以送员工折扣”的宣传语，频现微信朋友圈。
在北京，有高端住宅项目更是开始每平方米降价最高近万元促销。
据界面报道，另一家来自广州的房企时代中国更开始了“全员营销”，要求在2020年1月15日前，普通员工须每人卖出1套房，经理及普通总监每人2套房，普通总监以上每人4套房，副总裁每人6套房。
随着中秋节、国庆节接踵而至，各大房企、楼盘打折促销活动或许更为密集。而对购房者而言，看到楼盘降价了，又开始纠结是该准备入手，还是该继续观望以期待更大的优惠来临。
时代中国被爆“全员卖房”
销售指标和裁员挂钩
“地王”占用的20亿资金对于一家中小房企来说是个不小的负担。近几年，时代中国大举扩张，迅猛拿地，导致负债大幅增长，经营性现金流已连续6年为负。
而时代今年前8月销售431.4亿元，仅完成年度目标的57.52%，现金流压力隐现。
9月3日，时代中国紧跟中国恒大，传出“全员卖房”的消息，销售指标甚至和裁员挂钩。
分析人士称，在市场下行的今天，现金流意味着房企的生命线，时代中国要化解眼前困境，必须左手去化右手融资，“全员营销”或是不得已之举。
时代中国是当前房企规模竞争、冲击千亿的生存状态之缩影。“未来的市场中，千亿是个门槛。”
然而，激进规模扩张叠加严厉的楼市调控，时代中国在2019年难言轻松。
上半年，时代中国合同销售额312.3亿元，同比增20.1%，增速较去年放缓32.6个百分点，也仅完成750亿元合同销售目标的41.64%。
其中，粤港澳大湾区（含清远地区）是销售贡献主力，上半年该区域的销售占比高达93.3%。这也是时代中国被长期诟病的风险点之一——区域过于集中珠三角。
上半年，在合同销售面积同比增长36.87%的情况下，时代中国的销售增速、销售价格均出现下滑。其中，销售价格由去年的17240元/平降至15131元/平，相差2109元/平。
究其原因，是来自广州、佛山销售贡献减少，分别为总额的30.6%、27.5%；相比去年同期，两者贡献分别下降4.54、9.4个百分点。而销售额略有提升的江门、清远、惠州等，大都来自本就份额不多的三线城市。
受市场下行影响，截至8月，年度销售目标完成度尚不足60%。这意味着，接下来的四个月，时代中国还要再加大力度卖318.6亿元。
时代中国迅速行动应对。近日有消息称，时代中国要求各级别员工在2020年1月15日之前，必须卖出相应套数的房子。如若没有完成，则可能“被离职”。
时代一名内部人士透露，他所在的部门被要求推销高、中、低端三个项目，若未完成则会相应罚款。
不过，该人士表示，从公司内部付款等方面，目前并未感受到资金很紧张。
对此，时代中国对21世纪经济报道记者回应，“全员营销”是房企通行已久的做法，公司只是发动大家积极宣传、推荐公司产品、项目信息，没有下硬性的指标要求。
从行业来看，时代中国此次营销力度高于同一梯队的房企。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，加快销售本质都是和销售目标有关，冲刺千亿的房企实际上压力更大；对时代而言，要化解“地王”占用资金的压力、拿地的资金压力，时代还需依赖销售不断回笼资金。
他补充，销售是房企重要的现金流，去化不到位会带来资金压力。在近期市场降温下，各类房企普遍面临压力，无论是在供给端还是需求端，都会积极进行开拓，以提升业绩。
国泰君安国际分析师曾新芫指出，时代中国全年可售货值为1300亿元，其中下半年约700亿元。若实现50%去化率即可完成全年目标(同比增长24%)，若目标未来销售保持20%-30%增速，2020年有望冲击千亿销售规模。
有住宅每平方米降价万元促销据中国证券报报道，北京地区多家大、中型开发商推出力度不等的优惠促销活动。其中，一龙头房企的某高端住宅项目每平方米降价最高近万元，总价降110万元左右。该楼盘售楼经理介绍，“对外报价7.5万元/平方米的精装房，可根据客户购房实际情况卖到6.8万元/平方米以下。交付装修标准每平方米1万元左右，降价后已接近成本价。”对于降价的原因，该经理直言眼下行情低迷，想通过降价加速回款。近几个月以来，房地产市场成交冷淡是开发商降价促销的原因之一。根据国家统计局数据此前发布的，截至2019年7月，全国商品住宅销售面积77755.69万平方米，与去年同期相比下降0.4%，同时，商品住宅销售面积累计增速已连续3月下滑。
哪些地方的房价在降呢？
房企降价促销“地图”：
大中城市郊区和三四线是重点
近期，诸葛数据研究中心选取50个区域作为数据样本，计算出8月下旬与8月上旬相比，区域房价的变化情况。
该机构指出，通过验证，可判断近期新房价格下降并不是空穴来风，房企确实开始了降价的步伐。但降价并不是普遍现象，大城市的中心城市区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格仍在上涨。
具体而言，50个城区中，8月下旬房价涨跌城市各有一半，均为25个城市。从涨跌幅度上看，平均涨幅为8.0%，平均降幅为8.7%。
其中，涨价区域分为两类，“一类是大中城市的中心城区及开发新区，如北京的朝阳、海淀、丰台，杭州余杭、江干区，西安的城东，经开、曲江新区、浐灞新区、经开、高新，温州开发区，鹿城。一类是环大都城市周边三四线城市，如环长三角区域的衢州及湖州，环珠三角区域的汕头。”
诸葛找房指出，大中城市的中心城区新房供应稀缺，价格较为坚挺，产业区域具备产业优势，需求相对旺盛。环城市群周边的随着中心城市的价格高及外来人口的购房门槛高，部分需求外溢至周边三四线城市。
降价区域同样也分为两类，“一类是大中城市的郊区，如北京的通州，顺义，昌平，大兴，上海的奉贤，成都的温江、双流、龙泉驿区。另一类是三四线城市，如淮安、黄冈、张家港、惠州、泰安。”
诸葛找房指出，由于大城市中心城区供地有限，新房的供应集中在大中城市的郊区，因此降价空间大；三四线城市在2019年受到棚改弱化及供应高峰的影响，市场开始走弱，量价齐跌。
该机构还表示，购房者应理性对待如今的降价现象，至于各大房企能否进一步加大降幅，还需观察九月份的市场交易情况。
诸葛找房认为，“金九银十”是传统的销售旺季，但目前政策仍处于高压态势，市场观望情绪逐渐增厚，购房积极性弱于往年。预计今年“金九银十”不会给大家带来较大惊喜，整体成交量与去年持平或弱于往期。
市场人士：刚需抓住机会近日，央行决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，同时对仅在省级行政区域内经营的城商行定向降准1个百分点。每当降准，很多人都会将想象力集中在刺激楼市上。不过央行方面不表示，此次降准的主要目的是降低实体企业的融资成本，支持实体经济发展。因此，此次降准对楼市的影响十分有限，当前房地产仍在调控高压期，监管部门会限制新释放出来的资金进入楼市。比如在10日，21世纪经济报道消息称，监管层正在严查信用卡资金流入楼市情况，包括境内房地产类商户、房产相关契税等。另据中国经济网消息，市场人士普遍认为，在当前政策形势之下，房地产开发企业的资金链比较紧张，有促销回笼资金的需要。九、十月份又是传统的购房旺季，开发企业也想借这个时间加大销售量，所以供应量会增加。那么，对于确有首套购房需求或者改善性需求的刚需购房者来说，或许在此期间能够淘到满意的房子。
不过，今年“金九银十”很难再现火爆的场面，当前政策环境之下，楼市整体上还将以稳定为主。
中国指数研究院也表示，受行业政策收紧、房贷利率上浮、需求透支等诸多因素影响，现阶段房地产市场观望情绪浓厚，促销抢收策略成效尚不明显，市场下行压力仍较大，成交大幅增长的可能性不大。
值得一提的是，随着“房住不炒”的提出，房地产调控政策的实施，以及百姓购房趋于理性，近几年的“金九银十”都没有太热闹。
近2个月要偿还1000亿债务
前些年房企大规模发债融资，房企到期需要偿还的债务在今年已经迎来小高峰期，往后几年需要偿还的规模有望越来越大。
以国内发债到期情况来看，仅以公司债、企业债、中票和短融四类债券统计，Wind数据显示，2019年至少有721只地产债券到期或提前兑付，合计需要偿还的金额有望达5089.27亿元。如果加上后期还有部分债券需要提前回售等，房企今年总共需要偿还的资金量更大。其中地方国企和民营企业需要偿还的规模较大，其余性质的企业偿还量稍小。
数据来源：Wind
相对于前两年来看，2018年地产企业共有544只债券到期，偿还金额3887.3亿元；2017年房企需要偿还的债券只有280只，偿还量1175.43亿元。对比可见地产行业近几年偿债快速增加，2019年偿债小高峰无疑已经来临。
不过在过去的8个月里，地产企业整体兑付的还不错，债券违约数量不多。而未来2个月，房企需要兑付的规模仍较大。Wind数据显示，今年剩余4个月左右的时间，合计偿还量达1430亿元。而其中主要集中在9、10月份，两个月需要兑付近1000亿，而年底最后两个月则偿还金额相对较小。
除了买房回首资金，一些房企准备“借新还旧”。福建开发商泰禾集团继2个月前发行了一笔利率15%的美元债之后，在昨日（10日）又宣布要发售利率达11.25%的美元债。
泰禾集团此次1亿美元债的债券期限为364天，票面年息11.25%，每半年支付一次，募集资金为境内项目建设和其他一般企业用途。
来源：21世纪经济报道、记者：张敏 王璐 张晓玲 林诗苑；每日经济新闻、中国证券报、中国经济网、Wind资讯
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