导语：
主流学派认为导致日本沉沦的是当年泡沫经济导致的后果，而如果我们深究它如今存在的各类问题，如普遍的低欲望、高龄少子化等 ，或许能在泡沫之外，发现一些隐含的其他因素。就像近年新闻中多次提及的“免费送房”、“免费送钱”等事件，其背后所表露的财产制度危机可能恰是导致现时局面的重要诱因。
本期我们从去年日本的两则新闻谈起，看看面对日渐衰退的城市与乡村，政府及民间团体所做的种种如“极限挑战”般的范式。
“送房子”
去年日本提出“房产免费送”的新闻引起多方关注，虽引发诸多争论，但仍惹得身边很多对买房心有执念的年轻人艳羡不已。
“美国有线电视新闻网报道，随着日本人口持续负增长，‘房比人多’的现象越发普遍，不少地区开始抛出‘空屋计划’，上线‘弃宅银行’，试图以低廉的价格吸引外来者‘接盘’。比如2014年，奥多摩町就设立了一个‘空屋库存计划’——将潜在买家与空置的房产及年长的房东相匹配，为空房的新居民提供房屋修缮补贴，并按每100平米最多8820美元的价格鼓励空房业主放弃闲置的房产。当然，能获得修缮补贴、成功实现免费住房的适格者必须年龄在40岁以下或者至少有一个18岁以下的子女与其共同生活，且夫妇中一方年龄必须在50岁以下，同时申请人还必须承诺永久定居奥多摩町并投资改造二手房”。
诸如此般翔实的新闻报告其实反映的是日本空前棘手的空屋危机，这个问题并不仅在乡村发生，而是从乡村到城市无一幸免。目前日本兴起很多“空屋”网站，大量弃置房屋在网上挂牌出售，价格从几十万日元到几千万日元不等，甚至经常还能看到很多只需支付房屋税、中介费等中间服务费用，而房屋价值完全免费的空屋。
图1：据日本总务省资料，2013年日本共有819.6万间空屋，空屋率为13.52%。
资料来源：总务省统计局
图2：对比其他国家的空屋率，日本有充足的资本笑傲江湖了
野村綜合研究所(Nomura Research Institute, NRI)预计至2033年，全国的空屋数将上升到2147万间，等于日本三分之一的建成房屋被弃置。根据国立社会保障和人口问题研究所预测，到2065年，日本全国人口总量将从目前的1.27亿人骤减至约8800万，这意味着需要住房的人将更少。随着年轻人离开农村到城市，日本农村地区将到处是被废弃的“鬼屋”。
因此，我们可以理解“免费送房”的政策出台更多是一种“生存努力”。房屋大量弃置、社区不再宜居、年轻人口对大都市生活的渴求等因素将导致人口分布严重失衡。权威预测显示，到2040年，全日本最少将有900个城镇和村庄消亡。在前文中（日本观光列车如何做成旅游目的地，颠覆你对火车的所有传统认识）我们举了一个村镇逐渐走向消亡的故事——“一个人的车站”以及“一个人的学校”，当一个地区的人口追赶不上公共服务的集中供给，那就会出现公共服务反过来“迁就”个人的奇特现象。车站为一个人开、学校为一个人而开。尽管故事很温暖，但实际的状况真的很悲伤。
图3：大量乡村及城市被弃置的房屋
如今日本各地政府通过推出一系列“地方创生”政策为中小型城乡注入活水，比如针对搬离东京去地方发展的企业提供税务优惠、补贴搬迁费等。
当然，政府也在考虑更有建设性的补助方案与税务优惠，如宫城县仙台市、北海道札幌市等这类相对大型的城市也在其列。有的地方则依托相对低廉的居住成本，以及接近亚洲其它主要人才与市场区域的地缘优势而安身立命，如九州的福冈市，就靠上述资源成功吸引大量科技人才和初创企业进驻。
除此以外，有些城市选择打温情牌以吸引外来移民，比如冈山县早岛町近年居民人数就有明显增长。当地不仅提供4-5岁孩童的免费托育服务，每周还给所有中小学生开设英语对话课等，当地官员也公开表示“整个早岛町都在推广给孩子的教育”。
不过偏远地区的“生存现状”仍然堪忧，即便各地都分布了不少养老项目，但老人们更愿意住在靠近车站、交通设施较便利的区域，方便子女经常见面及短期的照顾。而对养老机构来说，入住率是项目盈亏的决定性因素之一，那些老龄化严重且财政收入较为充裕的大中型城市就成为首选之地。在这样的内外驱动下，日本众多养老院纷纷从传统的山清水秀隐世之地迁出，转而进驻交通便利的成熟区域，这一状况进一步抽离了乡村的人口。
图4：不同区域疗养院的数量及规模分布
总体来看，造成普遍性的小城市及乡村大量房屋弃置，甚至使得几年后全国三分之一房屋变成空屋的因素有很多，多数人认为直接原因无外乎高龄少子化带来的人口持续负增长。虽然人口萎缩是不可否认的最根本原因，但导致弃屋增加、人口迁移、村镇消亡的隐形因素或许与城市的过度膨胀与盲目集中也脱不了干系。
“送钱”
一边是海水一边是火焰
硬币的另一面则是近年以来，日本政府相继出台多条政策用以抵制东京人口过多的窘境：
“11月22日，日本出台新的补贴制度，为了解决东京都人口过度集中的问题，给每位搬出东京的居民300万日元（约人民币18万）。”
人口总数明显是负增长，但以东京为代表的大城市人口数量却仍在增加。据日本总务省发布的人口动态调查显示，截至2018年1月1日，国内人口约为1.25亿人，较上年度减少了37万人，创下自1968年该调查开始以来的最大跌幅，第九年连续下降。
图5-6：图5为大阪、静冈、福冈、东京未来人口结构的变化推演。图6为1965年与2015年的人口结构对比
制度选择——房产税以及遗产税的制度设计
除了城市过度集中化之外，还有什么因素是造成大量弃置空屋大幅增加的？
除了前面说的高龄少子化、城市化过度集中带来的多重因素造成了空屋之外，在房产税及遗产税的制度设计上也令空屋率快速升高。
一般空屋出现大概是这样的：刚开始一些房屋随着老人入住疗养院、年轻人出走大城市，出现一段时间弃置后周边环境受到影响，邻居们也不得不搬家形成恶性循环。
-既然不住又不维护，那为何不将房屋拆除？现实问题就是房屋主人若将弃置空屋拆除，形成闲置土地，则需要交纳比闲置房屋多5倍的房产税。
-我们常常认为国内买的是使用权，而国外是私有产权，但如果加上遗产税，这个私有产权实际就变成了有“限期”使用权。房屋主人死后，继承人需要现金缴纳遗产税方可继承。即使日本房价处于历史低位，但按照现行遗产税10%-55%的税额，相信绝大多数民众会选择放弃继承。这样的安排导致继承人会放弃一些仍有使用价值的空屋，将部分游离的人口挡在了门外，加速了空心村空心镇的形成。
-最后这些弃置空屋只能依赖政府来处理，而大多数政府都在破产边缘“挣扎”，拆除平整也是一大笔费用。而如前文所述，政府的“空屋免费送”的政策则解决了两难的问题，既免了拆除的费用、又能吸引新增人口。
图6：下图的意思是继承财产总额中扣除丧葬费、债务、其他不需要纳税的财产等，就得到应税金额。在此基础上再扣除基础扣减额，就是应课遗产税总额。简单理解遗产扣减额是给继承人基本的生活费用免税，以及对大约一套普通房子的金额做了免税处理。但在实际操作中只有实现了现金缴纳或用物品抵缴遗产税才能继承房屋，这一点常令继承人望而却步。最有名的一个继承案例是日本前首相田中角荣死后，女儿田中由纪子把老爹在学习院大学附近的大宅院，分作两半，其中一半“物纳”给了政府，方才继承了宅院。
钱、旅游产业的带动能救“穷”，却不能解决人口流失的问题。“地方”消失的危机如悬顶之剑。在如何改变东京等核心城市人口过于集中、偏远地区人口日益流失等问题上，核心是能否在偏远地区有足够的吸引力，这当然包括是否有工作机会等，但如今的年轻人所想的并非仅限于此。。。
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蔡瑛樱
孚园联合创办人，十余年产业咨询、顾问及执行经验，专注于城市发展、区域更新、产业优化及文商运营，强调咨询与落地的有效衔接、方案到执行的有效延展，“以终为始”地提供一贯到底的解决方案，致力于成为赋能传统行业的专业解难者。孚园现为“上海购物中心协会”理事单位，个人任“品牌与经营管理委员会”副主任委员。
孚园研究院成立于2015年，下辖城市发展、产业研究、数字营销、品牌文化四大研发中心。中心坚持研发原创内容、独立观点，并汇集策划咨询、规划设计、产业开发、资本运营、文史及地理经济等多领域专家学者，致力于解决跨领域、跨生态体系下的城市发展、城市更新、产业新城、文商旅综合项目发展过程中的产品组合及盈利模式等问题。
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