文 / 极客君（微信公众号ID：geekcaijing）
资本市场都是带血的。
在王振华被曝涉案后的四个月，新城控股正在从创始人“身陷囹圄”的漩涡中逐渐脱身。
和永远钉在“耻辱柱”上的王振华不同，低调潜行的新城控股在这场“黑天鹅”事件中的负面影响基本消除。
新城控股前老板——身价250亿的地产大亨猥亵女童，而现在公司股价却在四个月内接连攀升，莫言笔下的魔幻现实主义正在上演？
01
正值冬季，新城控股却在强劲回暖。
2019年7月，王振华一案传出后，这位地产大佬瞬间成了媒体口诛笔伐的对象，资本市场也随即将新城控股这只地产大牛股打至谷底。
7月3日，沪上媒体曝出此案后，新城系港股上市公司新城发展股价立即跳水，最终收盘暴跌23.86%。次日，A股开盘，新城控股直接跌停，并且在此后多个交易日一路狂跌，直至22.99元/股。①
创始人犯错，企业遭殃。一时间，王振华旗下多家新城系上市公司市值蒸发数百亿。
但令人匪夷所思的是，仅过了一个月，新城控股的股价颓势就被抑制住。
从8月6日最低点起，新城控股股价便一路上涨，截至12月25日收盘，公司股价达到36.84元/股，盘中最高达到37.01元/股，较最低点涨幅达到约61%。
在此期间，触底反弹的新城控股股价涨幅高居千亿规模销售房企第一位，在所有房地产公司排第4位，仅次于浙江广厦、鲁商发展、万业企业之后。
短短5个月，新城控股股价强势回归，甚至快要达到“王振华猥亵事件”前的水平。
和外界误以为的业绩承压不同，新城控股在这四个月里频传月度销售额捷报，这也是A股、H股股价明显拉升的重要原因。
11月5日，公司公告显示，前10月销售额取得2223.73亿元，比上年同期增长22.63%。已经赶超2018年全年销售额。
要知道，2000亿元是很多房企可望而不可及的数字。
以行业发展鼎盛的2018年为例，去年有金茂、阳光城、富力等13家房企才刚迈入千亿阵营。
而位于行业TOP11-20名这个段位，房企年度销售额大都维持在1500亿元左右，最高第11名也才1761亿元。②
新城2000亿的销售额不仅打败了很多主流房企，实力展示“光鲜”的成绩，而且也表示自己过得很好。
克而瑞数据显示，新城控股公司销售额排名行业第8位，目前依然稳坐TOP10。
虽然不能说新城已经走下王振华钉下的“耻辱柱”，但新城股价正在稳步增长，今年的业绩似乎不会受到太大影响。
02
王晓松的“救火”措施很及时。
在案件爆出的7月4日晚间，王振华之子王晓松立即出任公司董事长。
一天后，新城控股就发布一封公开信，信中连用了4个“深感歉意”表达惶恐、震惊与不安。
在发布声明的同时，新城控股正式宣布由王晓松担任新的董事长，王振华已辞任一切管理职务，第一时间切割了与原董事长的关系。
此外，为了给公司和市场提振了士气，在7月8日，原“万达老臣”曲德君高调加盟出任副董事长。
对于房企来说，最要命的就是资金链。但新城控股出事后第一时间，各大银行为防止受到波及纷纷开展对新城的贷款自查，并且暂停一切新增贷。
此时，“救火队长”王晓松烧起了他的新官“三把火”。
第一把火，发表演讲稳定军心。
7月15日，在父亲被拘后，王晓松以董事长的身份首次出席公司的半年度经营工作会议。
他一方面表示，“我有责任把几万人花了26年时间培养起来的企业，经营下去，并且经营得更好，这是我的责任所在”。
另一方面通过新城控股宣布，“2019年上半年，新城步履坚定地奔向2700亿元的既定全年销售目标。”
新城控股再次明确的三个“不变”：双轮驱动战略不变（地产+商业）、2700亿元销售目标、下半年开业20座吾悦广场，通过这一举措向外界传达新管理层的态度。
第二把火，迅速抛售项目，加速回笼资金。
7月22日晚间，新城控股发布公告，公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目)。随后7月至8月，新城控股共转让了21个项目，合计已回流现金超101亿元。③
这些钱不仅稳固了资金链，还满足了回笼资金反哺销售、在建等项目资金需求，实际上是一举两得的做法。
第三把火，暂停扩张拿地，守住“裤腰带”。
从新城披露的数据显示，下半年的“落寞”与上半年的“活跃”形成鲜明对比。
7月拿地12宗（出事前谈好的）、8月拿地0宗、9月拿地1宗、10月拿地0宗、11月拿地3宗，与上半年新增80幅土地相比显著减少。
对于房地产开发商来说，土地永远是一个房企持续发展的立足之本，扩张的逻辑就是拿地。但在王振华出事后，新城控股几乎不再拿地的目的显而易见。
在下半年的房地产宏观调控趋紧、房企融资趋紧的背景下，2019年上半年，新城新纳入土储项目80个，总建筑面积约为2459万平方米，这相当于一家中等房企全部的土储数量。
换句话说，不缺地也没有必要冒险。
在王晓松和公司一系列组合拳下，新城经历了一个自上而下的销售维稳过程。根据新的财务数据来看，新城控股销售金额和销售面积出现双高，似乎正在驱散原董事长猥亵事件的阴霾。
03
王振华虽然倒下了，但他没有给新城留下个“烂摊子”。
表面上看，王晓松上任后处理了很多棘手的事情，但是新城能够挺过难关，却要归功于王振华打下的“桩”。
王晓松的“三不变”中坚持2700亿地产的销售目标似乎可以理解，毕竟卖掉存货回笼资金，日子也能好过点。但是为什么还要花费大量资金开业20座吾悦广场，难道新城疯了吗？
其实不然，新城控股最独到的商业模式就是这一块“吾悦广场”。
近几年，受到融资承压、市场下滑、土地降温以及政策紧缩等诸多影响，头部房企碧桂园、万科等几乎在土地扩张和储备上面基本都有不同程度的放缓。
在地产方面，新城曾经学习碧桂园高周转模式，但如今却带来了房屋质量问题的弊端；在商业方面，新城学习万达的内部组织架构中，可是最终导致三大事业部的资源不通，对外竞争抢地的情况。
迫不得已，新城走出了一条属于自己的道路。
尤其是在商业地产上，吾悦广场避开与万达、大悦城、华润等强大对手在一二线城市的竞争，下沉到二三四线城市中的偏远区域，从地方政府手中拿到低廉土地，拉动区域土地货值增大。
传统的房地产巨头都有一些软肋，就是往往不具备对自己核心资源的赋能能力，简单来说，就是没有配套优势，也不愿意涉猎偏远地区。④
而这却成了新城控股的商业操盘发力点和“优势”。
新城拿地后，吾悦广场依靠可售住宅、公寓和商铺的销售回款，快速回笼土地成本，用来补贴整个商业综合体及配套设施开发建设，购物中心则自持运营。
王振华曾对外表示，一二线城市成本会在15-20亿元，在三四线城市，一个购物中心成本大概7-8亿元。“做商业项目之前，首先会分析地块到底有多少可销售面积，能否覆盖持有商业所需现金流，这是首要指标。”⑤
自此，王健林领导万达广场转型轻资产模式，王振华痴迷于吾悦广场重资产模式，两者在模式上分道扬镳，渐行渐远。
从2018年年报上看，超过半数吾悦广场的出租率都在100%，相比于华润置地的万象城、龙湖地产的龙湖天街、大悦城等等，都要高出很多。无论是新老项目，2018年整体出租率也都高达98.8%。
对于新城来说，商业综合体的构建，相当于拥有了一个现金流机器，不仅能给公司带来大块低成本住宅用地，还能持续不断的给公司带来几乎无成本的租金收入。
在这一点上，王晓松至少是循着王振华的步子亦步亦趋的。
但摆在王晓松面前的问题是，新城控股2018年财报披露，截止去年末，开业及储备的吾悦广场共计96座，其中重资产模式运营高达89座，24座位于二线，65座位于三四线城市。
从以前“农村包围城市”再到一二线城市“开花结果“”，新城还是出现了一些水土不服。
无论是收租能力和运营效率上都与对手存在一定的差距，即便吾悦广场高达98%的出租率，但每平米租金仅为542元，万达广场则达到916元，更远落后于华润、大悦城、恒隆等。
而且这种模式对现金流及运营效率要求极高，回收资金周期更长、风险更大。这意味着走在老路上的新城短期内也不会有重大的战略改变。
相较于其他地产界富二代逐步上任的节奏，“黑天鹅事件”让王晓松紧急上任，或许并非是出自自愿。
有传言，王晓松和父亲存在矛盾。在王振华案件还没有最后定性前，王晓松执掌下的新城控股会不会有什么新打法还不得而知。
可以肯定的是，王振华已经从新城控股集团股份有限公司主要人员中退出，但他仍旧持股48.58%，为实际控制人。⑥
新城控股目前还是王振华的，不是王晓松的。
*图片来源网络，资料来源备注：
①：新京报，《新城系俩港股股价开始回升 谁是“援军”？》，2019年7月8日。
②：李莹，《2224亿元销售额，新城能否走下王振华钉下的“耻辱柱”？》，香港财华社，2019年11月06日。
③：乔迟，《火速上位的新城太子：父亲猥亵女童被拘，为求生甩卖百亿项目》， AI财经社，2019年12月15日。
④：腾讯新闻，《王振华“消失”后的新城控股，路在何方？》，2019年12月9日。
⑤：棱镜深网，《新城控股：地产黑马膨胀史》，2019年7月4日。
⑥：网易房产，《王振华退出新城控股主要人员 持股48.58%仍为实控人》， 2019年11月28日。
本篇作者 |李福来| 责任编辑 |李斌斌
主编 | 周周 | 终审 | 泥石
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