又一家长租公寓宣布倒闭,8月7日晚间,长租公寓运营品牌“乐伽公寓”通过其微信公众号发布公告称,确认公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。
有意思的是,就在7月下旬,号称有5万间的乐伽公寓之前被媒体曝光其资金链断裂、房东收不到租金,造成数千租客面临被赶出出租屋,对此乐伽公寓对外“辟谣”称一切正常经营。然而没撑几天,乐伽公寓就轰然倒闭。
乐伽公寓在相关声明中,将自己倒闭的原因归咎于未深刻认识到“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,价值公司内部管理制度趋势等诸多原因,造成公司业务全线关停。那么,“高进低出”模式到底存在哪些缺陷呢?
“高进低出"本质上是资金杠杆游戏
何为“高进低出"? “高进低出"就是高价从房东处租来房子,再以低价出租给租客,通过先期补贴抢占市场份额。但乐伽公寓的资金实力显然无法承受这一长期补贴模式,因此有报道称,乐伽公寓向租客收取半年到一年的房租,却只按照季度支付房租给房东,如此一来,其性质与”租金贷“一样,利用租客资金池投入他处,无形中放大杠杆,再缺少风险控制,经营管理失误,最终资金链断裂,结果导致房东、租客严重损失。
不仅是“乐伽公寓”,近年来有关长租公寓倒闭的新闻不绝于耳。据不完全统计,至少有16家以上长租公寓退出市场。究其原因,往往是前期盲目扩张、要么通过“价格战”获得客源而导致资金压力巨大,要么是将租客押金及资金用于其他领域“投资”出现大量坏账,最终让这些长租公寓崩盘,大量租客索赔无门承受惨痛损失。
对于这一模式,行业人士早有质疑。我爱我家研究院院长胡景晖去年公开表示,像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。"违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。"他甚至断言,长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害。
长租公寓被成为近年来租房领域一大风口,其模式基本还在于企业通过承租大量房源,进行简单改造后投放市场,其客户往往是年轻用户居多。由于长租公寓需要大量资金投入到承租及改建环节,而依靠租金和服务收益很难获取高额利润,也因此,许多长租公寓平台就是希望通过金融化来获利。
部分长租公寓平台向租客提供所谓“租金贷”,对于年轻租客而言,手头资金有限,难以支付一次性三个月甚至更多的租金和押金,”租金贷“看似为租客提供了解决资金不足的途径,但相比于以往逐月发放的贷款模式,发放”租金贷“的金融公司或贷款公司一次性将租客12个月的租金全部打给了长租公寓平台,然后由租客逐月偿还,同时还要支付5.8%的“服务费”。这意味着,长租公寓平台可以先期套取一大笔房租,形成巨大的沉淀资金,转而投入到其他利息和回报更高的领域。
但金融领域有个常识,就是高回报高风险,高利领域往往存在大量风险。长租公寓平台无论是自营相关投资业务,还是委托他方运营,都可能面临高风险率。何况部分长租公寓平台通过高价抢房,先期投入巨大,如果受资本压力所迫,急需短期内实现盈亏平衡乃至盈利,就必须将资金用于回报率看似更高的领域,这进一步加大了投资风险。
就此而论,无论是“乐伽公寓”的“高进低出”还是其他长租公寓平台的“租金贷”,都是瞄准了交付房东与收取租客之间的押金差,从而以金融工具套利。
利用租客“押金差”套利的三大挑战
但是,这一模式面临三大挑战。第一,相关长租公寓平台需确保用户数量的快速增加,而吸引租客就必须继续承租更多房源。随着资本相继涌入市场,类似于自如、万科泊寓等依托大集团的平台资金实力更为雄厚,“抢房”竞争中自然占据绝对优势,对于“乐伽公寓”这类中小平台而言,很难与之竞争,导致房源供应量上不去、客源减少,无法形成租客资金继续流入的循环。
第二,由于长租公寓本质上是重投入、长周期行业,据推算通常的回本周期是5到6年,那么,无论通过什么样的金融套利,先期投入仍然是天文数字,这就对长租公寓平台的资金实力提出严峻考验。由于前几年被长租公寓的美好发展蓝图所吸引,大量创业者进入,其专业资质和资金实力等良莠不齐,对重投入、长周期所需的各种资源预估不足,真正进入市场后,才发现所规划的收支模型不能适应市场变化。
第三,长租公寓的发展与房地产市场大环境息息相关。随着近年来国家提出“租售并举”政策,各地探讨多样化的租房资源供应举措,租客的选择面增加,长租公寓不过是其中一环,还要面临其他类型租房的竞争,部分长租公寓平台为了应对竞争,不得已采取租金降价等方式,这又造成了其租客租金收入的下滑,也就给其他领域的投入带来影响。
以上三大因素导致了部分长租公寓平台的“以金(融)养租”模式难以为继。类似于“乐伽公寓”的爆雷现象就会不断出现。
也因此,有关部门对于长租公寓“高进低出”、“租金贷”等模式所带来的市场风险、资金风险、用户权益风险应加大重视程度,尽快对此类乱象进行整顿。我建议,不妨效仿此前在互联网金融、共享单车治理上的经验,对长租公寓的资金使用采取租客资金账户由银行托管、实现专款专用、禁止平台对于租客资金使用自由裁量权。同时,要求长租公寓就资金状况、运营状况等关键信息形成定期报备机制,上报相关部门,便于有关部门的日常信息掌控。对于长租公寓平台收取租客租金,也要进行规范,禁止其收取超过三个月的租金,同时对“租金贷”等金融衍生工具进行监管,防止一次性发放给平台全年租金的风险因素,实现贷款与租客的直接对接。
作为本身也在外租房的租客,我不希望长租公寓变成对租客资金的“吸血”,在挪用、滥用后企业倒闭,租客和房东无辜买单,最终让胡景晖的预言成真。有关部门应针对长租公寓行业所暴露出来的种种问题,尽快加强管理,斩断“高进低出”、“租金贷”的灰色利益链条。
红星新闻特约评论员 毕舸
编辑 余孟祥
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