看到“11月20日贷款市场报价利率（LPR）5年期以上的由4.85%下降到4.80%”的新闻，要贷款买房的朋友是不是觉得又赚到了呢？利率下调，每月还款压力又小了啊，这真是个另人振奋的消息。不过，市场报价利率下调了0.05%，我们每月的还款额到底少了多少呢？
市场报价利率下调
一、贷款市场报价利率下调0.05%，每月的还款额到底少了多少？
假设张三要买房，贷款100万元，期限是30年，若是按照之前4.85%的贷款利率，按照等额本息来还款的话，每月需要还5276.92元，还款总额是1899690.58元。
若是按照之后下调了利率4.8%贷款，期限和还款方式不变，我们可以计算，每月还款的金额是5246.65元，还款总额度是1888795.28元。
如果能用4.8%的利率贷款，下调后，张三每月的还款额度相比之前每月是少了30.27元，30年一共少了10895.3元。好吧，这样一算，是不是高兴的有点早，每月才少了30元，每月要还5000多，这30块并没有减轻多少压力啊。
而且，问题的关键还在于，LPR下调 ，是否就说明我们能够用更低的利率贷下来款，并一直持续下去吗？
二、房贷利率构成中，基点变动、利率重定价周期是重要因素
（一）LPR+基点构成房贷利率
根据中国人民银行发布的公告，为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，为了体现信贷差别化的住房信贷政策，从2018年10月8号以后，个人住房贷款利率是由最近一个月相应期限的贷款市场报价利率+基点组成。
而且报告中还提到：人民银行省一级分支机构可根据当地房地产市场得具体变化，来确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
通俗点说就是虽然5年期的LPR现在降到4.8%了，但是银行还是可以通过上调基点来确定实际的贷款利率。
拿我自己来说，我是在11月贷款的，最终的贷款利率也是5.88%，还是因为买了银行的生钞才可以拿到这样的低利率，不然是5.97%。而在之前买房首套房利率是在基准利率4.9%上浮20%，也就是5.88%。
这样来看，LPR下调，并不是就意味着我们能够贷到更低的贷款利率。
而且，就算是我们能够以较低的贷款利率比如LPR的4.8%贷款下来了，但之后呢？是不是一直就是4.8%呢？
（二）利率会随重定价周期和调整方式发生变化
公告中规定：“借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期”。重定价周期最短为1年。
通俗点说，如果自己真的以4.8%的LPR利率贷款的，但是并不是说以后就一直不变的，银行可能会定期来进行调整重新定价的周期，万一以后LPR利率又上涨了呢？
看到这里，是不是发现LPR利率下调，原本以为的房贷成本会大大降低而高兴的时候，发现有点尚早。
三、尽量使用公积金贷款或有条件商转公积金贷款
目前，并不确定商业贷款利率未来是否会大幅下降，所以要想利率更低，利息更少，要是能用公积金就更好了。因为根据中国人民银行公告，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。所以公积金贷款利率5年以上还是3.25%。
举例，若我贷款50万元，商业贷款是5.88%，贷款25年，我总共要还95.55万元，但是公积金贷款却只还73.1万元，足足少了有22.45万元。
但是，因为公积金贷款有最高限额，比如我所在地是60万元，对于房价总价高的，就意味着可能要出更多的首付，但是又拿不出那么多钱来。或者有的开发商考虑到资金回笼周期，只接受商业贷款，这样的话，导致我们只能用商业贷款的话，也不要太难过，可能会有转机。为什么这样说呢？
我们可以根据当地公积金政策，看是否可以商业贷款转公积金贷款。
若不是额度问题，是开发商问题，我们可以在还完一年后，看是否满足商转公的条件，来进行申请转为公积金贷款。
若是额度问题，可以在还够本金，剩下在满足额度的前提下，再进行申请商转公。
若不能公积金贷款，也不满足商转公，在房贷压力大的情况下，只有节省开支，努力搬砖了。所以，我们在看到LPR下调0.5%消息就高兴起来，以为压力能大大减轻，那就高兴的太早啦！
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