民间借贷过程中，出借方为保证资金安全，在订立借贷合同的同时与借款人或者相关第三人订立房屋买卖合同，口头约定如借款人未按时还款，则履行房屋买卖合同，即“名为买卖，实为借贷”。此时，房屋买卖合同的效力应当如何认定？
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院装定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”从该规定可以看出，对于以房屋买卖为名，实为民间借贷担保的合同，应当按照真实的法律关系—民间借贷关系进行审理，根据当事人的真实意思表示，认定双方的法律关系，否则应当裁定驳回起诉。
名为买卖，实为借贷，实质上属于代物清偿预约。房屋买卖合同所隐含的是代物清偿预约，由于违反“禁止流押”的强制性规定，因而是无效的。何为“禁止流押“？即抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
实则根据最高人民法院第72号指导性案例，即汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第186条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第52条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。此种情形下，并非对代物清偿的预约，而是在借款合同履行过程中，将借贷关系转化变更为房屋买卖合同关系，因而是有效的，从而区别于担保型的房屋买卖合同。
因此，对于名为买卖实为借贷，关键还在于双方是否在借款合同履行过程中，明确将借贷关系转化变更为房屋买卖合同关系，并有实际依据该房屋买卖合同履行相关合同权利义务。
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