序言 01 March 2020
按照央行的规定，从今天（3月1日）开始，有个人房贷的客户将会陆续收到商业银行的通知，要求就贷款的利率定价基准的转换条款进行协商，对原先的贷款利率定价方式进行变更。
要求房贷客户进行二选一：一是执行固定的利率；二是采用去年12月的LPR（贷款市场报价利率）加上浮动点数。
以上“二选一”只能进行一次，不可以“Take Two”、反悔、重来！
具体是啥情况？不急，我们层层剖析。
首先，房贷是以下情况的可以不用理会，其不在转换调整的范围内：
1、采用公积金贷款的；如果是组合贷款里面有公积金贷款的部分不转换；
2、当时与商业银行签定的房贷协议采用的是“固定利率”的；
3、年底前就到期了的房贷；
4、今年做的房贷（以签合同时间为准）。
剩下的就是以前的房贷，并采用的是参考基准贷款利率加上浮动点数（包括上浮和下浮）的，这部分贷款就需要进行转换。据业内人士估算，符合这个条件的贷款余额达100万亿人民币！
以前我们是如何选择房贷利率的呢？
以前我们做房贷时，银行一般会给出两种选择：固定利率、浮动利率。一般固定利率在借款期限内保持不变；浮动利率则是在基准贷款利率的水平下，上浮或下调一定的百分比，比如下调15%等。
这个浮动的比例在不同的时期、不同的银行、不同的借款人均有差异。好了是不是立即拿出你的借款合同瞧瞧？
这里指的贷款基准利率就是我们常说的央行要降息（升息）的真正标的之一。
图一：房贷利率约定
附目前的贷款基准利率表（2015年底至今仍执行的利率）：
现在，央行要我们怎么转换呢？
一句话，要我们不要用“贷款基准利率”来参考（锚定）了，要用“LPR（贷款市场报价利率）”来参考锚定！要不，你就直接采用“固定利率”一直到合同到期不变也行。
这个工作是必须完成的，时间要在今年8月31日前完成。
大家都关心转换后借款人的利益是否会受损，央行考虑得也是蛮周到的，不管借款人选定的是哪个利率定价，今年的利率水平（转换前后）是不变的。
比如你选的是固定利率，转换后的利率水平虽然说是由借贷双方协商确定，但是央行规定：转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
同样，按照“最近利率不变”这个条件，就可以计算你的“LPR + 浮动（F）”中的浮动（F）值，这个F值将一直使用至借款合同到期！重新转换最重要的是要给每个借款人确定这个“浮动（F）”值是多少。这个“浮动（F）”的值采用的不是百分比了，而是直接的点数。
确定了F值后，就不可以变更了，以后每到贷款利率调整日，采用的计算方式就是前一年12月份的LPR加上你的这个F值。以后影响房贷利息的就是这个“会变”的LPR了。
举个栗子（使用图一的数据）
以前的浮动政策是：贷款基准利率下调15%（八五折），即：4.9%╳（1-15%）=4.165%（最近执行的利率）
现在的转换政策是：LPR + 浮动（F），即：4.8% +（-0.635%）= 4.165%
例子中的F值就是-0.635%，它是这么算出来的：4.165%（最近执行的利率）- 4.8%（去年底LPR）= -0.635%，这个F值将一直使用到合同到期。
如果今年（2020年）12月的LPR为4.6%，则明年（2021年）该借款人执行的借款利率为：4.6% +（-0.635%）= 3.965%。
我们要进行二选一，预判LPR未来的走势是非常的关键的。上述例子是假设年底的LPR下降了，将带动执行利率的下降。
LPR下降0.2个百分点将带来每年每百万贷款减少两仟元的利息支出。
贷款市场报价利率（LPR）又是什么鬼？
贷款市场报价利率（LPR）是由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率，俗称“麻辣粉”利率的东西）加点形成的方式进行统一报价，并由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考（锚定品种）。
目前，LPR仅包括包括“1年期”和“5年期以上”两个品种。
房贷参考基准用那个品种，由你的借款期限决定，五年为分界线，五年及五年以下的参考1年期品种，五年以上的参考5年期品种。
LPR具体的利率形成方式为：LPR报价行目前包括18家银行（见下表），其于每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05%为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分向市场公布。
18家报价银行名单为（只是选代表性，并非大小或实力的体现）：
1、（国有大行代表5）工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行
2、（商业股份银行代表5）招商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、民生银行
3、（地方性银行代表4）西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行
4、（外资行代表2）渣打中国、花旗中国
5、（网络银行代表2）深圳前海微众银行、浙江网商银行
市场普遍预测今年将减息，明年及未来减息的可能性也是非常大的。也就是说，目前4.8%的LPR利率有可能是未来十年或二十年的一个高位（参照西方发达国家的水平，当然如果经济发展出现较大波动的除外）。
见上图，今年2月20日的LPR（5Y）已经降了，为4.75%，而且趋势还是下降。因此选择“浮动”的选项，借款人在明年的实际执行贷款利率大概率会下降。
因此我们给出的建议就是，接纳采用“LPR加浮动”的定价转换模式。
但是固定利率也有一个好处，就是利息支出（成本）锁定、可预期，更加有利于制定未来的还款计划。同时还可防御未来万一利率飙升的风险。
每个人还是要按自身情况进行判断这个“二选一”如何选。现在有的银行已经开始在手机银行APP设立转换的快速通道了，并可以“一键搞定”。
【附央行公告内容】
2019年12月28日，中国人民银行发布〔2019〕第30号公告，明确进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的有关事宜。
2019年8月17日，中国人民银行发布〔2019〕第15号公告，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。
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