作者|曹蓓编辑|王毕强
市场预计中的楼市全面回暖并未到来，3月开始的“小阳春”在6月便已宣告结束。中央在坚持“房住不炒”的基调下，进一步提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。一些地方政府在财政收支压力下的松绑试探大多也匆匆撤回。
这是大陆自有房地产调控以来，首次打破“三年一周期”的规律。不出意外的话，至少到今年的三季度，房地产调控政策不会出现放松。
房价涨幅全面回落，楼市“小阳春”意外结束，地方政策松绑“一日游”
3天，河南省开封市住建局撤销了“取消限售”的决定。
这份“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定只短暂存活了几十个小时，如果计算它在公众领域活跃的时间，恐怕更要短得多。
7月19日，当地官办媒体报道，河南省开封市住房和城乡建设局7月17日发文，取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。这意味着自2017年5月出台的开封市限售政策将被取消。
第二天，也就是7月20日，开封市就决定收回这一决定。
不少人笑称此为“政策一日游”，业内人都知道，这是地方政府房地产调控中各种压力的典型缩影。
距离2016年年底“房住不炒”首次提出，已经过去1000多天。整个国家的支柱产业、地方政府的财政担当——房地产，经历了又一轮严厉调控，从狂热到降温、遇冷、寒冬，人们在猜测复苏何时到来。
今年春天，当一线城市和部分热点城市楼市相继出现“小阳春”的行情时，不少人已经做好迎接全面回暖和下一个周期的上涨的准备。
然而，此前多年像定律一样重复出现的情形，并未如期发生。随后的几个月，风向突转，新一轮收紧开始。
在7月30日召开的中共中央政治局会议中，不仅有“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制”的内容，还增加了一条新提法：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
6月份70个大中城市房价数据出炉后，有地产研究机构的人称，房价涨幅已全面回落，楼市“小阳春”已宣告结束。
跟“金九银十”（每年的9月和10月）一样，每年3月到5月，各地楼市大概率出现的成交量上升、价格上涨的现象，被业内称为楼市“小阳春”。
没有一线城市参与的“小阳春”，不是真正的“小阳春”。
今年春节后，北京发布3月二手房网签住宅达到2018年5月以来的最高值，也是2017年“3·17”调控后，继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。
几乎在同一时段，“上海3月二手房成交量约2.6万套，创近两年半单月成交新高，同比去年上涨50%”的数据，也被抛出。
“如果我们在楼市只看一个数据指标来判断市场热度的话，那一定是二手房成交量。”有业内人士强调了这一数据的参考意义，据分析，成交量1.3万套是上海中介长期公认的生死线，持续低于这个数值，就会有大量中介要关门歇业，超过1.5万套意味着脱离静淡市，超过2万套就意味着走过牛熊分界线。
彼时，更有地产研究机构负责人预估，上海二手房成交量可能已经突破3万套，创2016年11月以来新高。
“如果这样的趋势（成交量突破2万）能够持续4到5个月，特别是‘金三银四’传统旺季之后的5、6月份，如果依然能够维持2万套以上的成交量的话，那今年上海楼市就非常值得期待，一年后的全国楼市也值得期待。”有媒体报道称。
深圳的数据显示了同样的趋势，3月新房住宅成交套数环比上升141.44%，二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，同比下降15.1%，创下成交量半年新高。
据国家统计局发布的2019年3月份70个大中城市商品住宅销售数据显示，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升，上涨城市为65个，比上月增加8个，上涨城市数量回归历史最高水平；在二手住宅售价方面，一线和三线城市都同比微升，二线城市也保持着同比涨幅持平的表现。
中央政治局4月19日召开的会议，再提“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”
而此前2018年10月和12月召开的两次中共中央政治局会议中，并未出现“房住不炒”的表述。
外界习惯从官方的表述中寻找下一步的政策风向，所以虽然官媒一再强调，不提不意味着放松调控，“房住不炒”已成为常识定律，仍然无法抑制市场的蠢蠢欲动。
楼市复苏未现，房地产“三年一周期”规律首次失灵，上半年全国调控251次
距离2016年中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，已经过去近三年。按照楼市过去多年“三年一周期”的规律，不少人认为拐点将到。
政策松绑的预期，加上多地信贷宽松，配合多地人才引进措施，多因素叠加让今年年初楼市“小阳春”来得格外惹眼。
然而，这股暖风很快被接连到来的再一轮政策收紧遏制，楼市真正的春天并未接踵而至。
4月15日，北京执行国管公积金新政，对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款额度由80万元降至60万元，贷款期限不超过25年。深圳、合肥、长沙、西安等近10个城市接连出台新一轮政策，房地产调控再升级。
监管方面针对房地产行业的预警、约谈、问责频出。
冷暖交替的局面，同样在土地市场出现。
中原地产研究中心数据显示，4月约有18家房企的拿地金额超过50亿元，其中融创中国、碧桂园、新城控股等8家房企拿地金额超过100亿元，房企在4月下旬的抢地节奏明显加快。
此后，杭州、南京、苏州、合肥等城市“地王”不断，部分房企激进拿地，“有的溢价率甚至接近100%。”
4月的杭州曾经流行一种说法，有些区域一旦进行涉宅土地出让，区域内的地价最高纪录就会被刷新，“新高”一词频频出现。
据统计，6月，全国房企土地成交总价为1542亿元，环比增长127%；拿地面积2865万平方米，环比增长80%；土地成交单价5382元/平方米，环比增长26%。
地价的上涨将引发房价上涨的预期，同时，房企非理性地激进拿地背后是高利率融资，容易引发金融风险。
监管随即开始全面收紧各渠道地产融资，地产融资政策在5月份出现明显转向。
5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，对房地产融资乱象进行整治，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。
5月底，住建部又联合有关部门针对房地产行业“地王”现象，点名包括部分重量级千亿房企等在内的开发商。此后的市场消息称，一些拿地激进、制造地王的企业已被纳入监管，地王企业的债券与ABS（资产抵押证券）被暂停发行。
针对房企主要融资渠道房地产信托，银保监会开始对部分信托公司窗口指导，并针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求控制房地产信托业务增量和增速。
“开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这在历史上非常罕见。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾在接受媒体采访时表示。
中国房地产数据研究院的报告亦指出，2019年5-6月随着融资环境边际收紧，行业境内债发行同比下滑7%，其中公司债、短融、中票、ABS、定向工具分别同比下滑17%、15%、63%、19%、25%；境外债发行同比下滑21%；集合信托发行增速由1-4月的17%收窄至7%。
国内融资渠道收紧，不少房企立刻转战海外。据统计，7月以来，15家房地产企业发布的海外融资计划，金额超过百亿美元。
国家发改委又发文严控房企海外发债用途，即只能用于“借新还旧”并且是一年内到期的境外债务。
内地媒体在报道时称，在中国房地产发展史上，似乎没有哪一年像2019年上半年这么分裂，年初的“倒春寒”，3月份的“小阳春”，5、6月的抢地，7月的金融管控。
国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇介绍2019年上半年国民经济运行情况时称，“下阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的。”
在此之前，中原地产研究中心统计数据显示，6月份，全国房地产调控政策次数高达46次，5月份41次，4月份60次，3月、2月、1月，分别为15次、21次、68次。还有统计显示，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。
调控政策接连出台后，部分地区的房贷利率也结束连降重新上调，楼市经历再次转向，房价应声企稳，土地市场迅速降温。
鹤岗房子“白菜价”，苏州领涨全国、一房难求，楼市冰火两重天
黑龙江省地级市鹤岗，在今年4月，以“白菜价”的房子引起了比当地人口还多的人的关注（鹤岗市常住人口101万，其中市区人口61.7万）。
不少人找到各大平台在售的鹤岗房源，“房价每平方米几百元”“一线城市一平方米，煤城鹤岗一套房”被舆论关注。这样的房源，按照当地相关部门的回应，“只是个别现象”，而回应中，“楼市供需平衡，房价较为稳定”的当地，据媒体报道，相比几年前，确实下跌不少，即便如此，也多无人问津。
两千多公里外的苏州，却是另一番景象。
350套房源，216套高层1分钟售罄；836个家庭单位争抢196套房；项目开售，2000人深夜排队抢房；千人抢408套房源，开盘不到2分钟售罄。这是3月-4月不到一个月的时间里，苏州房地产的真实故事。
克而瑞数据显示，3月份苏州市区13个住宅或类住宅楼盘开盘，整体认购率达到84%，创最近半年来新高，多个楼盘出现即开即罄的局面。二手房方面，3月苏州市区成交了5888套，同比2018年的3092套增长43%。
连续两周，苏州房价领涨全国，多个涉及房价地价的榜单中，排名均在头部。原本没有纳入国家统计局70城房价的苏州，据媒体报道，已被国家统计局纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围。
而当地不断推出的限购政策，也一再霸屏。5月底，苏州立下“今年房价涨幅不超过5%”的军令状，并表示“若房价等关键指标得不到控制，苏州将加码调控”。在接下来的几个月，伴随着难降的楼温，苏州的严控措施密集出现在公众视野。
像鹤岗和苏州这样楼市冰火相望的城市，中国不止一二。
因为人口骤减，多处房屋废弃，被称为中国第一座弃城的甘肃玉门旧城，被曝出“房价看心情”。位于甘肃省西部，隶属于酒泉市的玉门，曾是中国历史上第一座油田的所在地，也是“铁人”王进喜的故乡，是比黑龙江大庆更早的“石油之城”，但随着成为资源枯竭型城市，这里的人陆续向外迁移，整座城市一片荒凉。
首都经济贸易大学吴康副教授的一项研究显示，2007-2016年间，中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。
“除了绝对的收缩，还有很多城市面临着相对收缩。譬如，上个世纪80年代，东北的鞍山、抚顺、齐齐哈尔等都是城区人口过百万的大城市。彼时，南方的苏州、厦门、宁波等都是人口只有几十万、十几万的中小城市，而深圳在40年前更是一个小渔村。但现如今，南方这些城市都变成了几百万乃至上千万人的大城市，而鞍山、齐齐哈尔的城区人口规模变化不大。”媒体援引业内人士分析称。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞在接受陆媒采访时分析，一些城市的收缩乃至最后消失，都是城镇化发展过程中的必然现象，是城市发展客观规律使然。“要尊重这种规律，一些地方收缩了，但一些城市在扩张。人口从这些资源型城市向更利于创业与提高收入的地方转移，也是人口与空间资源的优化配置。”
“一城一策”效果显现，但还需协调中央、地方利益和关注点
这一趋势正在发生。
统计显示，除北上广深四大一线城市外，西安、郑州、成都等强二线城市或省会城市，2018年的常住人口同样在千万以上。新晋热点城市、浙江省近年来的人口增长点杭州，最近也有数据表明人口突破1000万。
相比呼和浩特4月推出的“大学毕业生半价买房”新政来吸引人才，热点城市们提供的“人才落户可买房的资格”都足以让不少人才趋之若鹜，毕竟在这些城市的限购政策不断加码、不断打补丁的情况下，“能买到”就已经能令相当一部分人羡慕。
“房地产市场调控从2003年就要求‘因地制宜、分别决策’，但因为同时要求‘统一政策’、‘分类指导’又难以落实，所以执行中往往演变成‘一刀切’式调控，调控效果大打折扣，还常衍生出许多新问题。为此，2017年中央经济工作会议提出了‘分清中央和地方事权，实行差别化调控’的新思路，2018年中央经济工作会议则进一步明确为‘因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任’，即：允许城市间调控政策有差异，中央对城市调控目标设定和政策选择提供分类指导，城市承担调控主体责任并接受中央的监督检查和考核问责。2019年伊始，陆续有城市宣布在进行‘一城一策’试点，一些城市开始对政策进行微调。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉撰文称。
“今年上半年，‘一城一策’的调控效果逐渐显现，房地产市场出现过热和趋势性下跌现象均已得到有效遏制，预计下半年楼市仍将以‘稳’为常态，调控或细化至‘因区施策’。”大陆官媒援引业内人士的话分析称。
这样的趋势已经在不止一个城市出现，菏泽、珠海、青岛、济南等地零星传出松绑的消息，最近一次是典型的二线城市南京，在6月该地宣布其下属远郊区域高淳区放开限购，业内用“住宅高库存以及供需之间矛盾”解释其合理原因，也被当作“因区施策”的又一案例。
刘洪玉分析，因为城市在经济发展状况、城市化发展水平、土地资源条件、人口规模和流动状况、区域经济地位和影响力等方面存在差异，所以不同城市房地产市场的特征会有很大不同。而中国幅员辽阔，东中西、沿海内地、一二三四线城市等的发展差异很大，这就决定了中国房地产市场的城市差异更大。
“从房地产市场调控发展历程，以及对历次调控效果的观察发现，中央政府和地方政府在房地产市场调控上的认知是有差异的，比如，中央政府一般更关心房地产市场带来的经济金融风险、社会稳定、民生改善和资源环境可持续等长期问题；地方政府则往往更关心经济增长、城市面貌改善、财税收入和卖地收入增加等短期问题。长短关系协调处理不好，调控的效果就会大打折扣。”刘洪玉说。
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