妻子监狱服刑丈夫单方出售夫妻集资房履行不能十年后解除，相关责任人对买方损失的过错责任该如何认定？(下)
——方某与余某、袁某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析
- 【关键词】
无权处分 夫妻共同财产 合同解除 履行不能 监狱服刑 代签 房屋差价损失 责任 扩大损失 赔偿 过错 房屋价值 鉴定
- 【要点提示】
单方出售夫妻集资房履行不能十年后解除，买方损失该如何认定？相关责任人对买方损失是否有过错及过错责任如何承担？本案例法院认为，卖方把本属于夫妻共同财产的房屋无权处分给买方，在配偶反对卖房以后仍然将房屋交付给买方使用，同时，在长达十多年的时间里，买方并没有及时的要求对方还款退房，而夫妻双方也未予退还购房款，另外，考虑到交易双方均认为配偶在本案中没有过错，故对于买方扩大的损失，法院酌情认定卖方承担70%责任，买方承担30%责任，配偶不必承担该损失赔偿责任。
- 【当事人信息】
袁某：袁某（买受人、被上诉人）
被告一：方某（出卖人之妻，上诉人）
被告二：余某（出卖人、被上诉人）
- 【案情简介】
1994年，方某与余某办理了结婚登记，2002年12月27日，方某与某服务公司签订集资建房合同，购买了涉案集资住房。2004年1月5日，方某取得房屋权属证书。2005年4月12日，方某因贩卖毒品被人民法院判处有期徒刑15年，后在某市女子监狱服刑，2015年2月28日刑满释放。
2005年12月26日，袁某与余某签订房屋买卖协议，协议约定该套房屋整体作价70000.00元，在签订合同时，余某向袁某出示了结婚证、房产证及承诺书。承诺书上载明：“我于2004年6月1日在建全信用合作社贷款叁万元，现已到期。由于本人资金无法到位，我郑重承诺将我的住房出售还贷款。”承诺人处有余某本人及其代签的“方某”签名。
2005年12月27日，袁某向房屋管理部门缴纳相关契税并申请办理过户登记手续，后因方某对出售房屋提出异议致使未能办理过户登记手续，2005年12月底，袁某在余某处接收该房屋并入住。
2015年3月31日，方某将袁某以返还原物纠纷一案为由起诉至法院，法院最终判决袁某将房屋返还给方某。
2016年3月15日，袁某申请鉴定本案诉争房屋的价值，某县价格认证中心接受委托对其进行鉴定，后出具云价鉴定结论书。价格鉴定结论为：283430.00元。
2016年袁某诉至法院，请求：判决解除袁某与余某签订的《房屋买卖协议》，并由方某、余某双方共同赔偿袁某损失400000.00元，并返还袁某房屋价款65000.00元，合计465000.00元。（注：庭审中变更为:判决解除袁某与余某签订的《房屋买卖协议》，并由夫妻双方共同赔偿袁某损失319080.00元，其中房屋价值283430.00元，其他损失费35650.00元（天然气开户费3850.00元，专水、专电费用1500.00元，小区休闲场地分摊费用300.00元，增加房屋面积12平方米30000.00元），并返还袁某房屋价款65000.00元。）
- 【法院判决】
一审：1.余某、方某支付袁某损失152299.00元，并返还袁某购房款65000.00元。2.驳回袁某其他诉讼请求。
二审：1.维持一审民事判决第一项；2.撤销一审民事判决第二项；3.解除袁某与余某签订的《房屋买卖协议》；4.驳回袁某的其他诉讼请求。
- 【案件解析】
一、妻子监狱服刑丈夫单方出售夫妻集资房履行不能，十年后解除，买方损失的价值如何确定？
【详见前文解析...】
二、妻子监狱服刑丈夫单方出售夫妻集资房履行不能，十年后解除，各方当事人在房屋交易中及过户不能合同解除情况下，如何认定过错及责任？
案例中法院审查后认为，买方袁某与卖方余某在签订合同时，余某向袁某出示了结婚证、房产证及承诺书，承诺人处有余某本人及其代签的“方某”签名。买方袁某已经尽到注意义务，主要责任在卖方余某。但鉴于买方袁某在签订《房屋买卖协议》时已明确知道该房屋系卖方的夫妻共同财产，在房屋登记机关公示期间亦收到方某提出的异议，导致房屋最终未能过户，以后在长达10多年的时间里，房价上涨，导致当年的7万元不能买到同样的房屋，袁某没有及时的要求卖方还款退房，造成损失的一再扩大的情况，同时也考虑到卖方余某及配偶方某也未予退还袁某购房款的因素，对于扩大的损失，买方袁某应承担30%的责任。
买方袁某和卖方余某夫妻均同意余某在本案中应承担责任。法院亦认为本案诉争房屋最终不能过户，余某应负主要责任。余某把本属于夫妻共同财产的房屋卖给袁某，是无权处分人，在方某反对卖房以后仍然将房屋交给袁某使用，余某对现在的损失应承担70%的责任。
买方袁某和卖方余某夫妻双方均认为方某在本案中没有过错。由于袁某和余某在签订房屋买卖合同的时候，方某的人身自由受到限制，所以在房屋进行公示期间，方某提出了异议，积极行使了权利，所以方某没有任何过错。
- 【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
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