文/翁榕涛，赵毅
赵毅 随着城镇化率加快，房地产行业步入存量时代。原本以“增量开发”为代表的地产行业上半场，逐渐过渡到“存量运管”为标志的下半场，伴随着这一变化，城市更新越来越受到关注。
面对存量市场这个开放性命题，破题方式仍未完全明朗。为了实现前瞻性的战略布局助力企业穿越行业发展周期，不少房企纷纷成立了自己的战略经济研究院。
和其他房企研究院类似，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，下称“佳兆业”）战略研究院涉及的工作内容包括宏观经济研究、市场及行业分析、集团战略管理，助力集团做出战略决策。
在波谲云诡的行业局势下，佳兆业集团首席增长官、战略研究院执行院长刘策有着自己独特的判断，他认为，“目前地产行业还处于一个黄金机遇期，而城市更新恰好契合当前整个中国房地产市场从增量往存量转型的大趋势，未来30年内都将是企业发展的重要赛道。”
刘策进一步指出，没有地产开发，可能就没有房企的今天，但如果只有地产开发，而没有产业运营，那么房企将没有明天。
存量时代下的新逻辑
在地产行业深耕多年，研究型专家出身的刘策思维缜密、逻辑清晰，在接受采访的过程中，不仅向《中国经营报》记者梳理了佳兆业的发展规划，还从整个行业的高度提出了自己对未来发展趋势的观点。
2019年上半年财报显示，佳兆业营业收入同比增长34%至201.1亿元；毛利67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%；本公司持有人应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。
在房地产行业步入存量时代，国家政策调控趋严等大背景下，佳兆业仍交出了较为亮眼的成绩单，在上半年实现盈利大幅增长，主要得益于政策利好、旧改项目迎来收获期以及多元化布局。
刘策告诉记者，“佳兆业正处于全新的起点，2019年对于已经20岁的佳兆业而言是最好的一年。”他认为佳兆业的负债率将不断降低，盈利将不断增强。
从深圳发家、深耕于粤港澳大湾区的佳兆业，在今年迎来两次政策风口。佳兆业方面表示，受益于今年2月印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》带来的市场憧憬及热度，2019年上半年公司实现合约销售金额约346.9亿元，同比增长37%。其中，来自大湾区的销售贡献近60%。
刘策认为，佳兆业作为粤港澳大湾区的龙头房企、深圳的本土企业，毫无疑问会从大湾区的规划、深圳先行示范区的发展中充分受益，得益于国家政策的红利，这是佳兆业发展的外部条件利好。
此外，他认为从佳兆业内部条件而言，同样处于有史以来的新阶段。刘策表示，“从企业内部来看，我认为佳兆业过去一些老大难问题，都逐步得到了解决。比如说之前佳兆业规模增长受到约束，部分旧改项目可能推不出来，包括负债率居高不下这些问题，通过这两年的努力，在今年出现了根本性的改变。”
存量时代的房地产发展逻辑，与过去相比有所不同。刘策表示，增量时代可能以住宅开发为主，房子建好卖掉就完事了，但现在情况已经发生了变化。未来更多地注重项目的持有运营，在这一阶段，能带来充足现金流的利润型项目很重要，而城市更新项目恰好符合这一要求。
在目前地价高企，房企拿地谨慎的大环境下，佳兆业在新增土储方面有自己的发展路径。刘策表示，“城市更新是佳兆业最有竞争力的板块，每年几乎都会有数百亿至上千亿元的货值释放出来，给公司提供可观的利润和稳定的现金流。”
未来30年的重要赛道
作为“旧改专家”的佳兆业，手里握着令同类型企业难以企及的上万亿元旧改货值。
刘策告诉记者，“城市更新会是房地产行业未来30年的一个重要赛道。”他认为，随着行业集中度不断提高，不实现规模增长将会被边缘化，规模是企业实力的表现。此外，多元化业务的开展需要主业的支撑。
未来佳兆业计划每年从旧改项目中转化80万〜100万平方米的土地供应开发。佳兆业集团管理层表示，预计未来1~2年，集团将有9个旧改项目计划供地，货值约1140亿元；未来3~5年，计划有13个深圳及广州项目供地，货值约4200亿元。
为何佳兆业被誉为“旧改之王”？刘策向记者分享，“首先做旧改要有‘长线心态’，不能有太强的功利心，因为推进一个旧改项目，短则五六年，长则十年八年，这对企业及其员工都提出了比较高的要求。”
佳兆业是业内唯一成立了城市更新研究院的企业，集团内仅城市更新团队就有七八百人，对旧改中每个节点都有预估，在流程上形成把控。
旧改项目的高利润十分诱人，但长期的资金投入却可能耗尽企业的耐心。此外，项目难以推进的原因，还在于平衡各方利益是个难题。
刘策以具体项目为例，“小坪村项目我们去年开始，目前签约了超过90万平方米，土地平整50万平方米。按照部分房企的想法，肯定是先盖楼房出售，尽快回笼现金流。但佳兆业反其道而行之，先盖回迁房安置村民，然后保护祠堂等文化古建筑，虽然投入更多资金，销售回款时间更长，却考虑了村民利益。”
除了村民利益以外，政府对项目规划也有一定要求。刘策指出，“旧改项目并不意味着简单的推倒重建，还要求项目改造后能实现产业升级、文化传承等，所以项目基本都有配套的商业酒店等，给当地政府带来更多产业和税收。”
佳兆业正将其“旧改模式”复制到更多城市。今年7月份，佳兆业以27.9亿元的价格竞得上海市嘉定区徐行镇“城中村”改造项目。资料显示，该项目是目前上海市占地最大的“城中村”改造项目，佳兆业预计将在未来1~2年实现供地供货。
“三驾马车”实现规模扩张
2019年，佳兆业的销售目标为875亿元，同比涨幅为25%。在行业集中度上升的同时，佳兆业也在快速扩大规模。
刘策认为，“企业不能片面地靠加杠杆去实现高增长，这会让企业陷入高风险的状态。佳兆业要实现的是有质量的高增长，这也意味着要在规模、利润和风险方面实现平衡。”据其介绍，低成本、高利润的城市更新项目会在整个项目结构占比三分之一到二分之一的比例，可以平衡规模扩张带来的风险，这也是佳兆业实现高增长的底气。
为实现驱动规模扩张的目标，刘策提出了“地产开发+城市更新+产业服务”三驾马车的构想，三者如何相互配合成为关键。
随着科技进步及消费升级带动新兴产业发展，房地产传统的产销模式发生变革。刘策指出，“佳兆业不仅仅是地产开发商，目前围绕着美好生活服务商这个角色来做相关产业的布局。”
对于佳兆业集团而言，已经在多个产业进行布局，加地产平台在内拥有6家上市平台，包括南太地产、佳云科技、佳兆业美好、佳兆业健康以及振兴生化，涉及房地产开发、物业管理、新科技、大健康等。
今年5月，佳兆业正式进军文旅产业，在深圳召开金沙湾国际乐园项目发布会。乐园的开放将带动上亿元GDP总值，提供逾3万个就业岗位，年游客容量达500万人次，为深圳再添文化旅游名片。
“多元布局相当于另外一艘‘诺亚方舟’。”刘策介绍，目前地方政府更希望开发商担当起产业开发的角色，而不仅仅是盖房子卖房子。在三驾马车的配合当中，地产开发提供现金流，城市更新项目提供高利润，然后布局产业提供相关服务，多元化布局目前看可能是锦上添花的事情，未来也可能是雪中送炭的事情。
刘策认为，他将见证佳兆业迎来历史上的辉煌时刻，见证公司从地产主业一艘航母变成多产业的航母舰队，业绩实现新的突破。
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