1985年，日本汇率走高、银行低利率、国外热钱涌入，再加上税制改革，日本好像突然就到了最好的时代。金融行业的繁荣，很多企业放弃了主业，专司投机，普通员工的工资也飞涨。当时的日本人就和现在的国内土豪一样，全世界扫荡奢侈品、穿金戴银，企业则是到处收购并购海外公司。
当时日本的房地产市场，一间现在价值900万的公寓，在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。签订完广场协议的1986年，东京平均房价直接暴涨120%，在1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米。按现在的汇率来算，相当于北京城六区或上海外环内均价83万！
全盛时期，光是东京都23个区的地价，就能把整个美国都给买下来。
但泡沫总有被戳破的一天。过高的房价让日本民众怨声载道。于是日本在1991年提升了利率，之后又加征房产税。但此举就像戳破泡沫的一根针，楼市崩盘，房价暴跌。大批日本人被套牢在楼市，谁买得越多越狠，谁就亏得越惨。
从1991年开始到2006年，日本房价整整下跌了15年的时间，这十五年里，不管你在哪一年抄底，都是炒在了半山腰了。然后从2006年开始到现在，又过了十五年，现在日本的房价才刚刚涨到1991年巅峰时期的50%左右。
那房价崩溃后，日本人民怎么样呢？
先看看高房价接盘人之一阿部宽的经历。阿部宽在曾是日本影视剧届是炙手可热的明星，1987年，阿部宽用人生第一桶金投资了公寓。在房价破灭后，该套公寓让他欠下了数亿日元的债务。直到2007年，他才在公开场合宣布：“终于把债务都还完了。”苦熬了28年才终于还完欠债。
明星尚且如此，那普通人呢？
中岛先生是日本千叶县柏市的一名普通市民。1991年，中岛先生买下了一套狭小的四居室公寓，价格40万美元，几乎全部用的贷款。当时他的计划是，随着房价以两位数的速度上涨，他很容易就能还上贷款，出售的时候还能赚一部分。
但是，计划赶不上变化。他买下这套公寓后不久，日本房地产市场就崩溃了。2005年的时候，这套公寓价值只有他买时的一半，他想搬到离城市更近的地方，但是他不能，因为出售的话，价格无法弥补他还欠银行的30万美元。
看似是抄底的好时候，但泡沫破裂后，日本直接进入“失去的十年”，楼市股市带动整体经济全部崩盘，失业率上升，大量炒房的企业破产，很多人都没了工作。工作都没了，哪还有钱买房子。楼市崩盘后，无数用高杠杆买房的人都背上了巨额的房贷，生活苦不堪言。
反观中国房价有何启示？
前段时间，央行发布的中国家庭总资产报告中显示，房产占比就高达七成。此外，据经济学家任泽平发布的房地产分析报告显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%。中国的房价中有“泡沫”吗？
对中国房价泡沫的担心，主要还是源自于房价的持续上涨。1998年住房改革后，住宅市场开始实行市场化的买卖交易。自21世纪初房价便开始快速上涨，中间经历了全球金融危机，但自2010年后继续上涨，尤其是2015年以来，主要城市的房价持续上涨，从未跌过。
面对持续上涨的房价，中国会不会像日本那样出现房价泡沫破裂，价格在短期内狂跌呢？
可能性微乎其微。
首先，我国和日本的经济体制不同，走的发展道路也有所不同。虽然我国房地产也曾和日本一样，在短时间内出现了快速的发展，房价也随之攀高。但不代表着，我国房价会和日本一样，出现悬崖式的大跌。
此外，当时日本房价出现大跌，是由众多因素构成的。首先那段时间日元大幅升值，导致美元兑日元大幅贬值。日本政府为了降低对进口的影响，进行了一系列的货币宽松政策。这也为日本房地产泡沫，埋下了重大的隐患。
很多人觉得日本房地产泡沫泡沫是日本政策“害的”，其实日本房地产行业，早已经埋下了隐患。日本政策曾出台一系列政策，只是为了挽救市场，但结果却“无力回天”。
最后，中国与日本的国情不同。如今中国经济实力雄厚，全国支撑经济的行业较多，对于房地产行业“不依赖”。而且我国房地产行业，更加的“独立”，受到金融、股市的影响较小。
而且我国政策，也不会任由房地产行业“肆意妄为”的。我国房地产行业，很难出现像日本一样的情况。现在我国对于房地产行业的调控，都是想要将房地产行业“稳住”。未来我国房价不要说出现大跌了，就能较大的波动都很难出现。我国正在打造一个合理、健康、稳定，的房地产市场。所以大家也不要担心，我国房价会出现较大波动。
一般而言，房价开始下跌，会引起投机的抛售，然后促促使房价进一步的下跌，然后是更多的抛售和贷款断供。如果银行收回房子，进行拍卖，会继续导致房价下跌，不拍卖，银行就没有流动性了。
所以，房价会呈现螺旋式下降。日本过去20年的历史就是一部房价下跌的历史。
现如今随着中央对房地产调控的加强，投资买房已经是不可取的行为了，所以炒房客们清醒点，别把自己“炒”进去了。
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