北京学区房这两年“概念化”严重，基于对升学目标和教学质量的考量，越来越多的家长希望能够到“东”“西”“海”（东城、西城、海淀3个教育强区）上学。
目前，北京市教委正在加强“直升校“、“多校划片”等政策的实施力度，那么区域内，各校教学实力整体均衡则成为学区考量的一项重要指标。在这个维度内，西城德胜片区的小学资源在东西海内占有一定优势。
德胜片区共有5所小学，育祥小学、实验二小（德胜）、裕中小学、西师附小、五路通小学。学校情况暂先不予介绍（家长帮上有不少精华帖），5所小学实力情况都不错，略弱一点的也都有直升牛中光环加成。
本篇文章主要讲解1个半月以来对德胜片区学区“房产”情况的了解，让大家对老西城（到处都是老破小楼盘）德胜学区房情况进行了解，希望能够对想购置这个区域房产的家长朋友有所帮助。总结不能做到100%精准全面，但是本人对照baidu地图一个地方一个地方走下来的。
一、育翔小学
1． 冰窖口胡同73号院：四栋板楼，中央新影的单位分房，楼龄最新的1号楼和4号楼，1987年，最老的2、3号楼，1983年，小区环境好，楼间距大，绿化率高，对面是国务院的家属楼新海苑，离2号线积水潭站近。（育翔位置几乎最好的小区）
2．新外大街甲8号院：又名延安大院，航空航天设计规划院的单位分房，20栋板楼，南区4栋，北区16栋，楼龄最新的11、12号楼，1998年，最老的14、15、17号楼，1980年前的，其余的都是1990年前后的，小区规模大，环境好，离公园还有三帆中学都近，离地铁略远，不过离主干道新外大街近。
3．新风南里中直社区：普遍比较新，1990年以后的，单位管理好，地理位置，离德外大街和公园还有三帆中学都近，离地铁也略远。
4． 新风街1号院：也是中直机关的单位分房，2000年后的带电梯小区，管理很好，大户型居多，都不太方正有缺角，地理位置就在新风南里中直社区对面。
5． 新外大街28号院：又名普天大院，小区规模比较大，有一部区域，绿化比较多，楼龄1980-1994，位置上离地铁近一些。
6． 新德街35号院：有一个1980年的楼，两个1990年的楼，一个2000年的楼，小区环境不错，停车相对比较方便，不过有一些户型很奇葩，朝南一侧是地面一层，朝北一侧是半地下。
7． 功德林：三个楼，新明胡同8、9、10号楼，1990年前后的，公安局的单位楼，他们单位就在旁边，所以比较安全。
8．马甸南村小区，从位置讲，靠近三环，与海淀和朝阳临近，在地图上属于西城不太规整的部分。这附近马甸南村塔楼、板楼、新风北街等小区，交通不算方便，但距离育祥主校区一墙之隔。而且，重点是，12线地铁在这边有一站，距离小区不足1公里，出门就是三环京承高速。在老城区从居住位置方面讲，仍有将来可以兑现的交通便利，值得关注。
9.育翔其他的会有单个的楼管理还不错，如马甸南村5号楼，新风街4号楼，新明胡同1号楼，由于没有成系统的小区，没有列出来。
二、裕中小学
裕中东里跟西里是两个大的社区，相对来讲，裕中西里楼龄新的房子多一些，裕中东里环境好一些，裕中东里31号楼是最新的，1994年的楼。裕中东里林业局，农业局几个单位的院子还不错。离8号线安华桥站近。
裕中小学是直升裕中中学的（三帆本部），预计2020年比率达到百分之80。原来的裕中中学改成了三帆中学的一年级部。
三、实验二小（原民族团结小学）
1． 教场口街2号院：2000年的楼，实验二小环境最好的小区，小区一共两个楼，1、2号楼，西城区教委的单位楼，离人定湖公园南门近。
2． 安德馨居：2003年的楼，一共10个楼，回迁房小区，6层的板楼正在安电梯，沿护城河而建，生活配套成熟，小区门口就是美廉美超市，离二号线鼓楼地铁也不远。
3． 教场口6号院：回迁房，户型全是一居室。
4． 人定湖西里：人定湖西里15、16、17、18，四个楼构成自动化研究所的小区，2000年的楼，管理很好，基本都是大户型。
四、五路通小学
1．黄寺大街24号院：一共22栋楼，楼龄从1981年的板楼到2003年的塔楼，小区由三个央产单位组成，分别是华北电力设计院，地质部，602厂，小区南门就是人定湖西里，环境很好，在整个五路通，算是数一数二的社区了。周边各种配套成熟，除了离地铁远点，其他的都特别不错。
2． 文联宿舍：一共四栋塔楼，1992-1998年的楼，文联的家属楼，小区环境也很不错，目前离8号线安华桥站很近，正在修建的12号线会通过这儿，地理位置还是可以的，不过小区有一些奇葩户型。
3． 双旗杆东里：一共18栋楼，有板楼有塔楼，楼龄1974-1998年，分东西区，西区全是塔楼，东区是板楼，广播器材厂的公房，也有一部分北京出版社的房子，小区的板楼正在做外墙保温改造。小区管理属于典型的老公房管理风格，每栋楼的退休的叔叔阿姨组成一个管理团队，轮流当楼长来管理每个楼，还有居委会进行统一管理。位置上来讲，周边配套也是成熟，离地铁安华桥站近。
五、西师附小
1.西师附小划片比较小，只有六铺炕一区，六铺炕二区，六铺炕三区，安德东里，阳光丽景，除了阳光丽景是商品房社区，其他的都是公房社区（阳光丽景有一小部分神华的公房，很少出），安德东里6栋住宅，1964-1977年，也不建议买，这个片区就只剩六铺炕1、2、3区，三个区域能正常贷款的楼屈指可数，六铺炕一区1~12号楼。
2.还有一区16号楼，六铺炕二区1、2、31、33、34、35、36、38、40、41、42、43是可以正常贷款，三区可能只有新4,15、16、17、18、19等能正常贷款，而且楼龄1985年以后的三个区加起来不超过20个楼，如果要追求品质，这个片区没有特别好的社区。
以上整理的是每个片区楼龄相对新一些，小区环境好一些，适合高贷款的公房社区，但是居住而言，可能也不一定能满足需求。单独推荐三个小区，属于整个德胜片区最好的小区，算是神盘，预算充裕的又不想降低居住品质的果断买入。
1．阳光丽景，一共七个楼，2002-2005带电梯的商品房小区，德胜最好的两个小学，育翔跟西师的双学区，两个学校都能上，被誉为神盘，价格从来没有跌过，现在单价在15万以上，好户型更贵。小区分南园和北园，南园4个楼，北园3个楼，南园2002年的，北园2005年的。
2．人定湖西里15、16、17、18四个板楼社区，自动化研究所的公房，上的学校是五路通小学，楼间距宽，出门就是人定湖公园，唯一的不足就是交通不太方便。
3.德胜佳苑，育翔划片，2008年的商品房小区，一共五栋楼，小区环境好，小区对面是国务院家属楼，这个小区交通便利，离地铁和主干道都很近。
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