撰文：安迪

2020年，恒大又一次站在了选择的十字路口。

1996年恒大从广州一家小地产企业起家，伴随地产黄金二十年的风口，凭借高负债、高杠杆、高周转、低成本的策略快速扩张，迅速成长为国内龙头房企。

恒大审时度势，2015年在国家大力支持“去库存”的背景下，继续突飞猛进，土储从2015年的1.56亿平方米上升到2017年的3.12亿平方米，短短两年时间内扩张了一倍，庞大的土储规模很快被验证，这将是恒大克敌制胜最强的“尚方宝剑”。

高杠杆与高负债是房企快速扩张的一把利刃，却也容易误伤自己。2017年，在一众房企疯狂圈地时，敏锐的恒大开始放慢脚步，净负债率从2016年的450%直降至2018年150%的水平。

如今，随着房地产回归实体经济属性，房屋要落实到百姓居住的实际需求中，过去买地即富、拼规模增长的模式已经一去不复返。对于地产企业而言，需要从量的扩张转向对质的要求。

驶往新时代的航向已经改变，在2019年恒大业绩发布会上，恒大再一次调整战略，明确“高增长、控规模、降负债”的战略目标，关于“降负债”，更是强调“要用最大的决心、最大的力度、一定要把负债降下来。”

势如破竹：高增长的业绩保障

2019年，恒大实现合约销售额6011亿元，顺利完成2019年定下的6000亿目标。2020年销售目标再上一个台阶，对外公布6500亿元，但内部销售指标攀升至8000亿，并且力争到2022年实现1万亿销售目标。恒大决心用3年时间剑指万亿销售额，到底是什么给了它如此勇气？

今年开年以来，面对突然而至的市场风险，恒大迅速做出应对，率先开启网上购房，“无理由退房”+“最低价锁定期”的双兜底策略，叠加史上最低折扣活动，一系列有魄力的决策行动开创了互联网卖房新局面。

这一创新举措取得了重大成功，在节后传统淡季环境下，恒大一季度销售额逆势大增23%达到1465亿元，销售回款大增55%实现1133亿元，问鼎全行业。

一季度业绩“开门红”，给了恒大充分的信心。亮眼的一季度成绩单背后，是能攻能守的高效执行团队，在一套良好的组织机制运行下，恒大有足够的底气喊出万亿目标。

恒大“行军作战”，先锋部队打下了漂亮的一战，但是光有部队在前冲锋显然是不够的，后需“粮草”至关重要，对于恒大，粮草就是其手握的优质土储。

落袋为安：广积粮的土地储备

土储，也是恒大战略第二步“控规模”的关键。

从2004年起，恒大就开始在全国范围内寻求适合开发的优质土地进行布局，到2017年土储规模达到惊人的3.12亿平方米，位列各大房企首位。到2019年，恒大土储规模依然高达2.93万亿，其中67%分布在一、二线城市，由于布局时间及时，恒大的拿地平均成本仅为1800元/平米，成本优势尽显。

我国城镇化经历过去二十年的快速发展，截止2018年末城镇化率达到59.98%，按照发达国家的经验，未来城镇化进程将会逐步放缓，加上目前“大省会”、“都市圈”的城市发展趋势，恒大手握67%的一二线土储是一笔不可替代的优质资产。也就是说，恒大不仅“存粮”多，而且质量超群。

在如此规模的土地储备下，恒大明确“控规模”的战略目标，计划每年减少3000万平方米土储，3年累计减少9000万平方米。正是因为储备丰厚，在新增土储环节，恒大将从以往每年6000-8000万平方米的水平减少至4000万平方米的水平，通过“控规模”少支出实现“降负债”。

到2020年，恒大计划将土储稳定在2万亿平方米，即便如此，3年以后2万平方米的土储规模依然具备强大的竞争力。

对恒大而言，面粉落袋为安，面包自然不愁。

2020年，恒大再次转舵，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。经历2017年“三低一高”的战略调整，恒大已经有过一次全面降杠杆的经历，当年引入战略投资者消化1300亿永续债。如今再打“降负债”一役，恒大有着足够的经验。

在当前“稳”字当先的地产宏观环境中，恒大率先转身去杠杆，既有“高增长”的实力，又有“控规模”的能力，一手“开源”一手“节流”，恒大“降负债”势在必行。恒大已经明确，未来三年内每年平均要将有息负债下降1500亿元。

据恒大管理层介绍，现有2.93亿平方米的土储中，2020年可售货值达到1.27万亿，倘若按64%的去化率做保守估算，就可以实现8110亿元的销售业绩，顺利拿下销售目标。

“高增长”目标下力争销售额大幅增长，“控规模”下确保土储负增长。

许老板在业绩发布会现场算了一笔账，依据过去两年的回款数据，如果2020年实现8000亿销售额，回款按照7000亿计算，就可以增加2500亿的销售回款，同时恒大每年减少3000万平米土储就等于减少600亿的支出，一增一减下势必可以实现今年有息负债下降1500亿元的目标。

在“开源”环节，后方有强大的土储实力，房屋套型以刚需房为主，为恒大实现“高增长”奠定了坚实基础。再加上敢为行业先的创新销售能力，恒大有足够的信心确保“高增长”。

在“节流”环节，除了控制土储规模，恒大统一规划、招标、配送的标准化运营模式赋予其强大的成本控制能力，是恒大一直以来的优势。

过去24年间，恒大在每一次变化中，都能在时代的浪潮里找准自己的定位，能穿过市场风浪看清航行的方向。而这回，在“高增长”和“控规模”的清晰战略规划下再度起航，“降负债”势在必行。

而从更大的角度看，在中央“房住不炒”的纲领之下，房地产的金融属性已经慢慢被剥离，考验一家房企硬实力的因素，也回归到成本控制、土地储备与产品品质，随着“降负债”进一步推行，市场和消费者都会看见一个全新的恒大。

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