房贷利率是选挂钩LPR还是固定利率？
估计所有背着房贷的人，今天都收到自己房贷行的消息，要自己自主选择房贷利率是挂钩LPR还是选择固定利率。房贷应该是大多数人最主要的负债，利率方式选择将直接影响到利息金额。
虽然我自己在房企工作，而且和金融市场的联系相对来说比较紧密，但说实话也比较懵，所以今天就自己做了下功课，核心目标就是一个，怎样选择对于个人来讲更划算。现在把功课整理了下。
首先，第一个问题，什么是LPR。
LPR，全称 loan prime rate，贷款基础利率，指的是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。理论上，LPR相当于是贷款利率的下限。
利率可以理解成如果你想向银行贷款，为资金支付的价格，LPR利率是利率市场化改革的重要一步，2013年10月开始在我国实施。LPR之前由10家商业银行作为 LPR报价银行团，每个交易日在剔除最高、最低各 1家报价后，加权平均计算得到贷款基础利率。
LPR确定后，银行根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在 LPR 基础上叠加信用利差作为贷款利率。
举例：
比如A、B两个企业去银行做经营贷款，A企业规模大，效益好，在银行有比较好的信用记录，那银行给A企业的贷款利率是LPR+1%。
B企业是初创的小微企业，风险大，缺少信用记录和抵押品，那B企业贷款利率可能就是LPR+2%。
2019年8月 LPR机制改革
尽管LPR从2013年就开始实施，但LPR成为大家关心的热点，还是从2019年8月开始。原因是国常会对LPR机制进行了改革。
在改革之前，还有一个贷款基准利率与LPR并行，相当于在你在市场上买商品，这个商品有一个计划指导价，有一个市场价，很明显，市场价会受计划指导价的约束。这个问题在2019年改革的必要越来越大，因为实体经济很困难，中小企业贷款成本高，所以通过改革，优化LPR的形成机制，降低企业的融资成本。这次改革的措施包括改变定价机制，增加了报价行，总之，就是LPR的形成更加市场化。
和这次房贷更改相关的，是LPR定价在原有的 1 年期一个期限品种基础上，增加 5 年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向 LPR 转换的平稳过渡。
也就是这次改革之后，新增的个人房贷定价方式，基本都是：5年期LPR+浮动，取代了原来的贷款基准利率+浮动。
2019年12月 央行启动了存量房贷的换锚
新规后增量房贷基本都与5年期的LPR挂钩，在2019年12月28日，央行发30号文，开始启动了新规之前存量房贷的定价更改。
12月28日央行发布公告，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。主要内容有：
1）存量浮动利率贷款是指 2020 年 1 月 1 日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。之后，不得发放基准利率定价的浮动利率贷款。
2）定价基准转换要求：自 2020 年 3 月 1 日起，金融机构与客户协商，可以将原合同定价方式转换为 LRP 基准加点（加点可为负值），加点数值在剩余合同期限内不会变化；也可以将原合同转换为固定利率。定价基准只能转换一次，原则上应于 2020 年 8 月 31 日完成。
3）商业性个人住房贷款：LPR 基准加点数值=原合同最近的执行利率2019 年 12 月发布的相应期限 LPR。第一个重定价日之前，执行的利率水平=原合同最近的执行利率=2019 年 12 月发布的相应期限 LPR+加点数值。之后，每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限 LPR 与该加点数值重新计算确定。
4）重定价协商：金融机构与客户可以协商重定价周期和重定价日，商业性个人房贷重定价周期最短为 1 年。
所以，我们在今天收到的银行消息，就是银行开始在执行央行30号文的政策。
2020年3月1日 该做什么样的选择
先说一个总的看法，后面再普及初中数学。LPR定价分一年期和五年期两个品种，本身是体现对实体经济和房地产的差别化信贷，企业信贷一般参考一年期LPR，利率成本较低；而房贷参考五年期LPR，成本较高。从而扶持实体经济，防止信贷资源向房地产过度集中。所以，不要认为从这次重新定价能省太多。尽管有人以日本和欧洲长期的负利率政策作为参考，认为后面LPR会持续下调，但去判断未来20年的利率，这是很难的事。
下面说下怎样去计算，现在网上很多房贷计算器，已经引入了LPR参数，大家可以查一下自己的房贷合同，把利息，还款方式输入进去，也能知道大概。
但我一直认为，任何事情，思考的过程和思考的结果一样重要，佛经里说菩萨畏因，凡夫畏果，任何事情都要知其然更知其所以然。
举例：
假设条件：
1、个人商业住房贷款的重定价周期为 1 年且重定价日为每年 1 月 1 日。
2、该笔商业性个人住房贷款原合同期限 20 年,剩余期限为 8 年，
3、原合同约定利率为 5 年期基准上浮 10%，现执行利率为 4.9%×（1+10%）=5.39%。
4、2019 年 12 月发布的 5 年期 LPR 为 4.8%。
5、借贷双方 2020年 3 月-8 月转换定价基准，如果协商确定重定价周期仍为 1 年，重定价日仍为每年 1 月 1 日。
计算过程：
1、对应加点幅度应为 ：5.39%（现在的贷款利率）-4.8%（5年期LPR）=0.59%
2、从转换日至 2020 年 12 月 31 日，执行的利率水平仍是 5.39%（4.8%+0.59%）。
3、在此后第一个重定价日（2021 年 1 月 1 日），执行的利率将调整为 2020 年12 月发布的 5 年期以上 LPR+0.59%，此后每年以此类推。
4、假设2020年12月5年期LPR执行利率下降 5BP（1个BP=0.01%）至4.75%，100万按揭贷款，年还款减少 370 元左右。
反之，若上升5BP，增加还款总额370元。
如此可以得出结论，其实，选择固定利率还是浮动利率，影响真的不大。
如果，房贷还剩5年以内的，未来5年还在降息周期的概率相对大一点，可以选择挂钩LPR浮动。
如果，房贷还剩5年以上，甚至20年的，那选择固定利率吧，20年够几个基钦周期、库存周期轮回的了，不排除进入加息周期的可能。
另外，考虑到通货膨胀，房产是在增值，债务是在贬值，算算大账，也没有必要这样纠结了。
首发于公号:吟啸徐行的小书桌
2020年3月1日
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