卖方房屋被另案查封，买方反而被判违约损失定金344万，这官司是怎么打的？！
——曾某与杜某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析之二
- 【关键词】
房屋买卖合同纠纷 定金罚则 查封 解除合同 继续履行 合同目的 给付能力 不安抗辩权
- 【要点提示】
由于卖方起诉要求解除诉争合同之时，合同中约定解除权的行使期限尚未到来，但是，由于买方消极协商过户时间，并且诉讼期间买方未于合理期限内将剩余房款交至法院，其以自己的行为表示拒绝继续履行合同，导致无法实现合同目的。诉争合同的违约责任应归责于买方，买方依法应承担违约责任。
- 【当事人信息】
原告: 曾某（上诉人）
被告： 杜某（上诉人）
第三人：中介公司
- 【案情简介】
2015年6月12日，出卖人曾某（甲方）与买受人杜某（乙方）以及居间方中介公司（丙方）签订《北京市房屋买卖合同》，该合同约定：房产为莱蒙湖某号，房屋建筑面积655.5平方米，成交价格为人民币17200000元，乙方在签订本合同当日支付人民币500000元，在8月底之前再向贷款银行申请银行还贷，连同先前支付的伍拾万元一并作为双方履行合同的定金，共计4500000元，剩余全部房款乙方应在银行批贷函下来十日内，产权过户时支付给甲方。于2015年6月17日前甲方将房屋交付给乙方。乙方未按本合同约定期限付款或按时办理产权转移手续的，每逾期一日乙方应向甲方支付逾期未付款部分的万分之二的违约金，合同继续履行，若超过60日，甲方有权单方解除本合同，并不予退还定金。”
2015年6月12日，杜某向曾某转账给付房款500000元。2015年8月27日，杜某向曾某转账给付房款4500000元。
2015年11月24日，出卖人曾某与买受人杜某签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。
2015年12月21日，杜某向曾某出具《催告函》，内容为：“按照卖方曾某与买方杜某签订的《房屋买卖合同》约定，曾某将位于顺义区莱蒙湖某号的房产卖给杜某。现该房产被法院查封，此事的发生完全是卖方的责任，与买方无关。特此催告卖方曾某按照《房屋买卖合同》第九条第（三）款第2项的约定，于15日内保证该房屋出具无瑕疵的状况并为买方杜某所接受，并继续履行合同。否则，卖方将对此房屋不能顺利得到银行批贷或不能顺利过户等不利后果承担全部法律责任，并按照因此造成的实际损失赔偿买方。特此函告。”
2016年1月2日，曾某向杜某发送《催告函》，内容为：“贵我双方于2015年6月11日签订《房屋买卖合同》，将位于北京市顺义区莱蒙湖某房产卖给你方，付款方式为银行贷款，由于你方原因导致银行贷款至今未批，2015年11月12日你方承诺于一个月之内在银行2办理完贷款并办理过户。但并未兑现承诺，此时距离《房屋买卖合同》签订半年有余，已经严重影响本人资金周转。2015年12月14日某中院将该房屋予以查封。因你方屡次拖延办理银行贷款导致房屋未过户被查封应承担主要责任。2015年12月23日接到你方发来催告函，要求15日内保证房屋处于无瑕疵状况，经与原告方和法院沟通，我方保证在约定期限内即2016年1月7日前满足过户要求。现我方正式发函通知你方：于房屋满足过户手续后5日内支付房屋全部剩余款项1220万元，否则本人将按照《房屋买卖合同》违约条款追究你方违约责任。特此函告。”
2016年1月4日，某中院出具民事裁定书，裁定解除对曾某位于北京市顺义区莱蒙湖某房产的查封。
2016年1月13日，曾某向杜某发送《催告函》，内容为：“贵我双方于2015年6月11日签订的《房屋买卖合同》，由我方将位于北京市顺义区莱蒙湖某房屋卖给你方。根据合同约定，你方需以银行贷款形式向我方支付剩余房款，但据我方了解，由于你方提供的贷款资料不完整，致使该笔银行贷款一直未获审批通过，导致我方至今未收到剩余房款。因你方自身原因导致贷款未获审批已致使你方剩余房款支付义务严重延迟，并致使我方资金周转出现了严重困难。现我方向你发函告知你方，北京市顺义区莱蒙湖某房屋不存在任何查封，完全具备过户条件，请你方于2016年1月18日之前支付剩余房款1220万元，否则即视为你方无意继续履行合同。特此函告！”
2016年1月15日，银行2出具批贷函，内容包括：授权审批人意见同意在办妥房产抵押登记手续并取得他项权利证后，向借款申请人杜某发放个人二手住房贷款600万元，以顺义区莱蒙湖的涉案房屋作为抵押物，抵押率50%。
杜某就未获批的620万元，未申请其他银行贷款。双方没有就未获批贷款房款620万元如何给付进行过协商。
现曾某起诉要求：1.解除曾某和杜某签署的《房屋买卖合同》，并扣除定金450万元；2.杜某向曾某返还莱蒙湖某房屋，并将房屋恢复至交付时的房屋状况。
杜某则要求：继续履行合同。
另，杜某提交银行的个人资信证明，截止至2016年9月22日，杜某银行1账户金额为7000000元；截止至2016年9月2日，杜某银行2账户金额为5001396.13元。拟证明杜某有继续履行合同的能力。杜某提交2017年5月23日银行出具的金额为13000001元的《个人时点存款证明》，拟证明杜某具备履行合同的能力。
一审审理中，法院向杜某释明如判决继续履行合同，其是否同意将房款12200000元存至法院账户。杜某未于指定时间答复法院。2017年5月19日，法院要求杜某于2017年5月26日前将12200000元存至法院账户，逾期未存入视为其没有履行能力。杜某未于该期间向法院账户存款。经法院释明，杜某表示如法院判决合同解除，则解除后的相关法律后果要求一并予以处理。
二审审理中，经法院主持调解，双方达成继续履行房屋买卖合同的相关事宜，在该调解过程中，杜某同意在调解协议约定期限内支付房款，但在付款期限届满后，杜某向法院明确表示，不同意继续支付购房款，也不再继续履行房屋买卖合同。
- 【法院判决】
【一审】：
一、确认曾某与杜某签订的《北京市房屋买卖合同》解除；
二、杜某将莱蒙湖某号房屋腾退给曾某；
三、曾某将购房款五百万元返还杜某；
四、驳回曾某的其他诉讼请求。
- 【二审】
一、维持一审判决第一项、第二项；
二、撤销一审判决第三项、第四项；
三、曾某返还杜某购房款一百五十六万元；
四、驳回曾某的其他诉讼请求。
- 【案件解析】
一、买方提供了1300万的存款证明足以支付尾款，诉请继续履行房屋买卖合同为何被驳？
【详见2019年12月12日推文】
二、卖方房屋被查封，买方反而被判违约损失了定金344万，这官司是怎么打的？！
1.诉争房屋买卖合同目的无法实现，应予解除。
虽然合同履行过程中出现了交易房屋被法院查封的事实，但在合同约定期限及杜某催告的期限内，曾某消除了房屋瑕疵状态，且银行亦出具批贷函，截止至该时点，双方的合同仍处于可继续履行的状态。
关于付款期限的约定，双方在合同中的约定是：剩余全部房款乙方应在银行批贷函下来十日内，产权过户时支付给甲方。由于双方合同中并未对过户时间再行明确约定，因此，双方应该在批贷函下来十日内，由买卖双方共同商定具体过户日期，并在过户的同时由买方向卖方支付剩余全部房款。曾某在批贷函下来之前即要求杜某在一定期限内支付剩余房款且告知可以办理过户，其指定的付款期限虽然在批贷函下来后三日内，但是曾某表达了要求杜某支付房款并要求过户的催告意思表示，而杜某未予回应。
一审诉讼期间，杜某虽坚持要求继续履行合同，一审法院向杜某释明应将剩余房款交至法院以证明其具有继续履行合同的付款能力，但杜某仍不交纳；二审中，杜某明确表示不再继续履行合同。按照双方合同约定，乙方未按合同约定期限付款超过六十日的，甲方有权单方解除合同，并不予退还定金，即使双方未能最终协商确定过户时间，从而导致与此相关的剩余房款的支付时间无从确定,但在经过一段诉讼期间后，杜某应付款的合理期限以及曾某可行使合同解除权的时间早已超过，诉争合同目的无法实现。二审期间，杜某申请撤回对本案的上诉，故双方对解除诉争房屋买卖合同、返还诉争房屋已经不存在争议。故此，诉争房屋买卖合同应予以解除。
2. 诉争合同的违约责任应归责于杜某一方，杜某依法应承担违约责任。
关于本案的违约方认定问题，由于曾某起诉要求解除诉争合同之时，合同中约定解除权的行使期限尚未到来，但是，由于杜某消极协商过户时间，并且诉讼期间杜某未于合理期限内将剩余房款交至法院，其以自己的行为表示拒绝继续履行合同，导致无法实现合同目的。此外，杜某撤回其另行请求继续履行合同的判决上诉，该一审判决已经生效，该生效判决中对因杜某不具备付款能力以致合同目的不能实现作出了认定，同时该判决亦认定了曾某在解除查封后的合同履行过程不存在过错。基于上述事实及理由，诉争合同的违约责任应归责于杜某一方，杜某依法应承担违约责任。
3.一审法院认定定金罚则的条件未成就，认定事实有误。
关于曾某不予退还定金的上诉请求，第一，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，双方约定的定金不得超过合同标的额的百分之二十，因此，对超出部分不应认定为定金性质。第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，由于杜某违约导致合同解除，应当适用上述法律规定的定金罚则，故曾某有权将其收取的不超过合同标的额20%的定金即344万元不予退还，其余付款应作为购房款退还杜某。
- 【相关法条】
《合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
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