我们从2016年的“土拍”说起
那些年，为什么“地王”频出？谁是“地王”的制造者和获益者？
地王频出和高房价背后的制度因素，或许就是“土地财政”。
据相关测算，土地出让金和房地产相关税收占房价的6—8成，是高房价的主要推手。土地出让金约为地方一般预算收入的一半，再加上与房地产相关的税收收入，土地财政是地方政府财政的核心（土地财政占地方政府财政的比例，全国各地都不同，依赖度也不同，需具体考量）。
在土地财政制度设计中，地方政府和开发商是房价上涨的受益者，也是地王的制造者。
在目前的财政税收体系下，土地出让金有其历史的合理性。土地出让是一种基础设施融资模式，没有土地出让制度，筹集那么多的建设资金，谈何容易。
一个与此相关的问题是工业用地，特别是工业用地低价的“扭曲”问题。很多人认为，工业用地地价太低，占比过大，是城市房价高的一个重要原因。这种看法本身没有错，可是这种情况很难改变。究其原因，这是与我国的财政税收体系，乃至工业发展模式联系在一起的。
工业用地地价低，其实是为了招商引资，用未来的税收这一长久收入替代一次性的地价收入，是一种短期和长期之间的取舍。除非受到来自中央调控措施的压力，一般来说，地方政府在房价上涨时无逆周期调节动力，反而在房市萧条时，出台刺激政策。
所以，想要改变这个体系，就要同时改变经济增长方式和财政税收体制。这与“嫦娥登月”的困难度相当。
地方政府是“地王”的最大获益者
地价是由土地市场供求决定的，土地供求平衡是住房市场供求平衡和平稳运行的基础。短期供应过多会导致库存，供应过少会推高地价和房价。
一二线城市和三四线城市地方政府采取不同的行为，产生了截然不同的后果。
在一二线城市，地方政府土地供应不足，过多的资金追逐过少的土地，造成土地的高溢价成交，地方政府是地王的最大获益者，一线城市无需大量供给土地即可获得高额的土地出让金，地价上涨和供应不足进而推高房价。一些超级大城市的住房市场波动历史表明，土地供应不足是房价过快上涨的重要原因。
在三四线城市，曾有一些地方政府为了获得财政收入，不顾当地土地供应过剩的格局，仍然大量供地，造成高流拍率和土地的过量供应，房地产高库存。
地方政府处于房市利益分配的中心，其行为对土地市场、房地产市场、产业结构、经济增长、社会福利等都产生了重要的甚至是决定性的影响。以地方政府为中心，农民、城镇居民、房地产（开发）商、工商企业、地方政府进行着博弈。
2016“土拍”市场持续分化下的“地王”
2016年8月，融信中国以110.1亿拍下上海静安区的一地块，可售楼板价达到14.3万/平米，创下中国最贵单价地王纪录。
2016年上半年，全国已出现219宗地王，成为有史以来地王出现最密集的年份。地王由一线城市蔓延至二线城市，“高总价、高单价、高溢价率”的“三高”地块普遍出现在一二线城市。
219宗地王中，溢价率超100%的地块有109宗，超50%的达167宗。土地成本是房价的关键组成部分。
2016年前5个月，北上广深和苏州、合肥、南京土地市场火爆、“地王”频出。据某地产统计，到2016年6底，内地一共出现205宗地王，远高于2015年的95宗。
其中，苏州、合肥、南京等成为出现地王最多的区域，这三个城市2016年前5个月拍地所得土地出让金，已接近2015年全年。
2017房企的“土地储备”竞赛
2017年，是政策调控最为严厉最为密集的一年，也是房地产市场格局重新洗牌的一年。不管是大型房企，还是中等规模房企，均在土地储备上大肆扩军。
拿地最多的房企依然是碧桂园。据统计数据显示，2017年碧桂园新增土地建筑面积12553.7万米，新增土地价值4100亿，高居榜首。这里的新增土地范畴既包括通过招拍挂传统方式获得的新增土地，也包括收并购所得的经营性土地。
从新增土地货值（土地市场价值）看，2017全年，销售5强房企土地货值达到4.68万亿，销售十强房企拿地货值超过6.2万亿。土地资源越来越集中在龙头房企手中。
并购迅猛的融创中国2017年新增土地货值高达14358.5亿，高居业内榜首。而刚刚突破5000亿销售规模的碧桂园，2017年获取了11963.3亿的新增土地货值。
有两家黑马房企杀进了2017年房企新增土地货值榜前十，分别是新增2811.6亿土地货值的新城控股，以及新增3199.4亿货值的福晟集团，福晟集团仅通过并购方式即取得超过2651亿的土地货值。
为了分担运营风险，实现优势互补，越来越多的房企采取合作拿地的方式来扩充疆土。青睐合作拿地的不止中小房企，还有一些大房企，如保利地产、龙湖地产、招商蛇口、中南置地、远洋集团等更热衷于联合拿地，2017年权益拿地比例在70%以下。
地价和税收固然是影响房价的重要因素，但在一个盈利丰厚行业中的价格，从来不是由成本决定的。
房地产商比谁都更清楚，同样成本的地块，后几期开发的房子卖出往往比首期贵几成到几倍的价格，当然不是因为成本变高了，而是因为后来市场行情上涨。
房企们开疆扩土的另一个重要途径是，借助发展旧城改造、产业新城、物流地产、文旅地产斩获大量低成本土地。
如果开发商从来都是根据市场行情定价，而不管他们多年前取得土地价格是多么的低，人们还是很难相信，即使政府并没从土地获益，开发商就会慷慨地让利给客户。他们从来都不和你谈成本，只要市场需求旺盛，他们的价格就不断翻番。
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