2020年，对房地产市场来说是一次当头棒喝。疫情突袭，给房企们都上了一课，狂飙突进固然可喜，但走得快的同时，走得稳健更为重要。
据广发证券研报显示，截至2020年8月20日，50个重点城市整体成交同比下降11.4%，其中 一线城市、二线城市和三四线城市同比分别下降11.8%、下降13.8%和下降7.7%。尽管随着时间推移，房地产市场温度有所回升，但整体弱环境的态势仍未改变。
下半年，仍然面临着疫情防控和经济环境的压力，多重风险的叠加，对任何房企来说都是一次巨大的考验。市场环境红利喷发的时期，房企都在比拼规模，比拼谁能更强，而现在，告别市场红利已是共识，降速、维稳正成为行业主流思路。
在不同于以往的环境中，有质量的增长更能体现强者的姿态。
今年上半年，龙湖是头部企业为数不多实现收入、利润双双正增长的房企。半年报显示，其录得合同销售1111.0亿，同比增长5.2%，排在克而瑞销售榜单中的第8位；实现营业额511.4亿元，同比增长32.6%；毛利同比增长25.2%至157.5亿元；核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。
即便收入、利润双双增长，龙湖仍然在强调，自己的发展之路必须兼具成长与稳健。
在当下的特殊时期，这一思路有着独特的价值。
房地产需求释放的利好
危机，既是危险，也是机遇。
在经历了年初的低迷之后，随着3月以来全国逐渐进入复工复产，房地产企业们也在积极想方设法恢复元气。
根据统计局发布的2020 年1-7月全国房地产开发投资和销售情况，前7 月商品住宅销售金额达7.3万亿元，同比增加0.4%。其中，7月单月销售面积和销售金额分别同比上升9.5%和16.6%，均连续3个月正增长。
到了8月中上旬，房地产需求释放的势头仍未停止。50个重点城市成交面积同比上涨15.2%，增速较7月扩大10个百分点，其中三大经济圈样本城市表现突出，同比上涨28.6%。
整体市场步入逐渐恢复的阶段，房地产企业们的业绩也同步向好。
随着中报季的来临，房企接连发布自家2020年半年业绩报告。其中，碧桂园、融创、华润等房企业绩均恢复增长，更透露出一个重要信息：稳健发展的房企，业绩波动更小。
以国内的房地产企业中追求稳健发展的龙湖集团来说，自2009年上市至今已有十余年，十年间，其多项经营指标录得十年十余倍的成绩，逐步成长为稳健长跑选手。
稳健长跑的结果则体现于，在弱环境下仍然能够稳步向上。
2020年半年报显示，龙湖在2020年上半年实现合同销售1111.0亿，同比增长5.2%，在弱环境下仍稳居行业前十。
中银国际研报显示，龙湖6月份单月合同签约额同比增长34.3％，是同行中排名靠前。
营业额方面，今年上半年录得511.4亿元，同比增长32.6%；其中物业发展业务营业额为452.5亿元，同比增长32.4%，交付物业总建筑面积338.3万平方米。
盈利能力也实现稳步提升，核心溢利同比持续增长。其中，归属于股东的净利润63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%。
此外，截至2020年上半年，龙湖已售出但未结算的合同销售额为3021亿元，为未来的核心利润埋下伏笔。
作为一家以稳健风格著称的房地产商，市场上历来对其都有很大的研究兴趣。天风证券就曾专门研究过龙湖的十年长跑之路，将其战略选择总结概括为亮点：定力、深耕。
定力表现于在不同阶段下公司所作出的选择均为地产强相关业务(四大主航道);深耕则在于其长年坚持“区域聚焦”的不变原则。
拿地不在多，而在质
今年1季度，疫情严峻，土地市场刮着一场冷清之风。
根据中指研究院数据，2020年1-3月，全国300个城市共成交土地4353宗，同比减少18%；成交面积17151万平方米，同比减少23%。其中，住宅类用地1203宗，同比减少13%；成交面积6000万平方米，同比减少25%。
2020年1-3月，全国300个城市土地出让金总额为7707亿元，同比减少10%。
巴菲特有句投资名言：在别人贪婪时我恐惧，在别人恐惧时我贪婪。放在拿地策略上同样如此，房企必须要恪守投资逻辑与纪律，克制应对，耐心等待机会。
今年上半年，不少房企不约而同选择了“少而精”的拿地策略。融创上半年只择优补充了少量土地，同比大幅下降64%。
龙湖同样选择在土地市场溢价高峰尚未来临时，瞄准优质项目抓紧补仓。1-6月，龙湖共计新增53幅新地，新拓3城，新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积743万平方米。
拿地布局，是体现房企不同风格的主要方面。例如，碧桂园偏爱三四线，在广阔的天地里自由飞翔，部分中小房企则偏好自己擅长的区域。
2016年至今，龙湖的土地布局就已形成深耕环渤海地区、西部地区、华南地区、华中地区及长三角地区五大区域，并适度下沉到环都市圈卫星城的格局。
截至今年7月底，龙湖布局于全国范围内的61座城市，是2019年的TOP10房企中布局城市数量最少的企业之一。
这与其区域聚焦的深耕风格一脉相承，布局不在广而在精——其土地储备主要分布在在一二线及环都市圈卫星城，价值潜力更大。
在积极稳健的前提下，龙湖对于拿地节奏以及成本的平衡术起到了很大作用，今年一月到六月其拿地的平均权益收购成本为每平方米6425元。
总体来看，目前，龙湖约90%的货量值集中在高能级区域，且成本合理，为后续增长奠定基础。
4.5%的融资术
房企的溃败，往往不是因为走得太慢，而是因为面对高速发展的可能，失去了沉稳对待的定力，房企的高负债狂奔就曾被屡屡诟病。
近期，业内又一直盛传监管部门拟出台“345新规”，将设置“三道红线”：红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二，净负债率大于100%；红线三：现金短债比小于1倍。
不少房企在最近的业绩报告会上都不约而同地表示，将更严格地管理负债。
融创中国执行董事及行政总裁汪孟德在股东会上回应，降负债是融创发展到今天这个阶段必须要做的，到今年半年度、到年底都会是下降的趋势。
碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君也在业绩会上表示，碧桂园会将各项债务指标管理得更加符合预期。
龙湖也不例外。在今年上半年择优补仓的同时，龙湖集团首席执行官邵明晓也表示，龙湖会遵守净负债率50%—60%的底线，以此来倒算龙湖今年的拿地金额，坚决不拿高价地。
财报显示，今年上半年，龙湖净负债率继续下降至51.4%，在手现金784亿元，现金短债比为4.55倍，相较于同行普遍2倍左右的现金短债比，龙湖的抗风险能力更胜一筹。
得益于此，龙湖在融资方面更具优势。数据显示，平均借贷成本为4.5%，平均贷款年限6.45年。
这种克制与谨慎的思路下，龙湖的资本能力也被深入锻造。近几年来，融资环境日益趋紧，行业中不乏以两位数高成本进行融资的房企，而龙湖已经连续四年将融资成本维持在4.5%左右，这一水平与央企中海、华润处于同一等级。
龙湖的稳健步伐，也让其对自身融资节奏很有自信。龙湖董事长吴亚军表示，疫情考验现金流，但是现金流不是危难时才要考虑，而是要天晴补屋顶，龙湖在去年下半年就开始注重现金流，1月份已基本完成了全年的融资，下半年融不融资无所谓。
多元化的全能选手
近几年来，房地产大环境的讨论不绝于耳，从拐点论，到白银时代，再到10年后迎来天花板，对于房地产前景的预测有着各种版本。但无论谁提出何种版本，最终都会绕回到一个问题，如果地产行业真的走弱，房地产企业又该如何继续发展？
目前，包括碧桂园、万科、华润在内的众多房企都在多元化。碧桂园提出地产、农业和机器人将成为未来三大重点发展方向，华润目前除了住宅业务，也在产业地产、文体、教育等方面，推进横向多元化业务延伸。融创则在地产之外，寻到了物业服务、文旅业务的新领域。
综合来看，有的在其他行业多元化，有的围绕地产主业，进行紧密联系的布局，龙湖就是后者的典型代表。
2018年，龙湖提出C1到C4，对应地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务。
可以看出，几大主航道业务均与地产主业相关。
截至2020年6月30日，龙湖集团已开业的商场建筑面积为387万平方米，整体出租率94.7%。尽管上半年受疫情影响较大，龙湖商业仍然实现了26.7亿元的租金收入，全年有望达60亿元。
在距离地产开发极近的物业服务业务上，龙湖智慧服务作为旗下的物业品牌，在上半年取得了24.9亿元(合并抵消后)的收入，目前已基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局。
疫情影响下，多头并进的态势也未曾改变。商业地产之外，龙湖也在租赁住房赛道重点投入，而这一领域目前已经有了不少对手。
万科旗下有泊寓，保利旗下有“UOKO 公寓”，绿城则以“优客”入局租赁住房业务，碧桂园总裁莫斌还曾表示，未来碧桂园要打造“长租城市”。根据克而瑞数据显示，早在2018年，TOP30的房企当中，已经有三分之一通过不同方式涉足到长租公寓领域。
龙湖旗下，则以“冠寓”入局。但在业绩会上，邵明晓也坦言，租赁住房项目对公司综合能力的挑战是非常大。
尽管如此，他仍然看好这一业务，因为这项业务覆盖了21-35岁的群体，拥有庞大的用户群。
截至2020年6月底累计开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%，位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3。据邵明晓透露，今年冠寓有望在净利层面开始盈利，有信心完成“10万间开业、20亿收入”的目标。
信心或许来自于龙湖刻在基因里的克制与谨慎。
就像此前的龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军所说，“下一步要进一步坚持自律，做好稳健发展的准备。”
弱环境下，仍能稳步向前，才是真的强者。
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