在美国股市上涨的黄金十年，中国经历了房地产市场的超级大牛市。这10多年的时间里，受到城镇化、婴儿潮红利、经济发展及货币信贷宽松等多重影响下，中国的房价上涨的让人“望房兴叹”。国内的房价上涨的一般规律是从一线城市开始，蔓延到二线城市，最终在全国开花。2015年那波上涨就是这样起来的。
在这个房价快速上涨的过程中，无疑“炒房者”是最大受益者之一。最近看到一个案例，在深圳2000年买一套40来万的房子，现在的市场成交价在500多万，价格上涨十倍以上。如果考虑3倍的资金杠杆，自有资金的回报率更是惊人。况且那个时候还经常有“零首付”的优惠活动，在某些特殊的时段，炒房是不需要钱的，只需要胆量。
在过去的那些炒房者中，大部分人都是赚的盆满钵满，于是也让社会大众形成房价“只涨不跌”的印象，买房投资似乎是最安全的，房价“永涨论”在国内一直很有市场。直到现在，都有很多人相信国内的房价仍会像过去一样继续上涨，甚至大涨。这也可能是炒房市场如此兴旺的重要原因。
其实，根据我的分析，驱动国内的房地产市场发展的核心因素在前几年已经发生了根本性的转变，一切从住房市场被定调开始——“房子是用来住的”。而不是用来炒的。从“住”的属性来看，在当前时点上，房子是没有炒作的基础。一般来说，价格由供需关系决定，当前市场来看，国内房地产市场的整体供需已经基本平衡，何况每年还有大量的房子在建、竣工，市场已经逐渐由“供不应求”向“供大于求”来转变。我们绝不能只看到个别城市的局部市场供不应求导致的价格上涨，而忽略大势与基本规律。
为什么说影响供需关系的几大核心因素都在发生改变，并且在几年前已经迎来了拐点，现在正处在拐点向下的过程？
首先，中国的城镇化正在由“量”时代向“质”的时代转变，这意味着城镇化未来的速度会减缓。我们看城镇化率的图很难看出变化，看图一的城镇人口增加数量就比较明显，2018开始，城镇人口增加数量呈现明显减少的态势，这也符合城镇化发展的规律——当城镇化率发展到一定的比例时候，城镇化率会放缓。
图一、2011-2019年中国城镇人口增加数量，万人
其次，“婴儿潮”的红利已经在逐渐消失，中国两次婴儿潮时期出生的人基本上已经过来买房的时间，而未来的“接盘者”有限。即便是现在全面放开“二胎”政策，老百姓却由于高昂的抚养成本而不敢生。如图二，中国人口的自然增长率一直在下降，且全面放开“二胎”影响不明显。
图二、中国人口自然增长率，%
再次，经济的发展也由快速增长期开始向缓慢期转变，经济增长承压在这些年一直都存在。综合来看，影响需求和购买力的因素都已经形成了拐点，迟早是会发生效应的。从图中可以看出，中国GDP增速近期的拐点在2010年，之后的增长率再也没有高过上一年，下降趋势十分明显。这个也是很容易理解的，总量越来越大，增长率下降是符合经济发展规律的。
图三、中国GDP增长率，%
驱动房地产市场的核心因素几乎都无一例外发生了根本变化，未来房地产市场发展只能趋于平稳，房价再也很难出现大幅上涨了。
再从炒房本身来说。虽然在过去房价暴涨使得很多炒房者尝到了甜头，正如上文分析，这个房价快速上涨的时期正在逐渐消退。如果房子是用来住的，本身不应该有炒作市场。即便如果把房子当作是具有金融属性的投资产品（当然房子确实是有这样的属性），从金融市场的角度来看，那么房价也是不可能永远上涨的，金融市场具有很明显的周期性。如果一件投资品没有明显的投资逻辑，那么它最大的逻辑就是“击鼓传花”式的上涨，不断的在产生泡沫直到被吹破，很多人都希望在博取泡沫带来的利益，而认为自己不是最后一个接盘者。事实上，根本不可能，很多人不知不觉就有可能成为最后一个接盘者，尤其是在当前时点买房的话。
在之前的文章里，我有阐述投资房产的逻辑，就是你投资的年化收益率至少要大于你的机会成本，这样投资才是有价值的，这里就不多说了。现在来看，在诸多因素发生根本上改变的情况下，房价不下跌就不错了，如果还在博取房价上涨就更难了。
总之，在这个时点上，政策、市场于炒房都不利，大家就不要来投机了。
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