新冠疫情，注定是今年经济生活的主旋律。国内一波刚平，国外一波又起。在风险资产大起大落之际，我们更关心房价——毕竟我国居民80%的资产都配置在房地产里面。
看网上观点，莫衷一是。有说疫情影响，房价要跌；有说货币放水，房价要涨；又有说“房住不炒”，房价不会涨；又有说地产给经济托底，房价不会跌。跟着专家走，自己不思考，有时真会晕。
我们选择几项影响房地产价格的重要因素，在简要分析影响逻辑的基础上，判断影响的方向（利多、利空）和程度（大、或者小）。最后给出综合性的结论和建议（心急的网友可以直接跳到本文“结论”一段先睹为快）。
疫情对房价的影响
疫情主要通过需求面影响房价，即：疫情引起经济下行——>居民收入减少——>购买力下降——>房价下跌。
如果只考虑国内疫情，则影响较小，这得益于我国人民伟大的抗疫成果。但是考虑到国外疫情的扩散和持续，影响会比较大，而且持续时间会比较长。中国经济增长的韧性和逆周期政策，会适当对冲负面影响。
影响方向：利空；影响程度：较小。
降息降准（货币政策）对房价的影响
降息降准（即货币放水）肯定利好房价，但是这次有点不一样。
不一样之处体现在：一是降息降准都是定向的，不再是大水漫灌，简单解释一下，就是说好政策主要用来帮助受疫情影响的中小微企业渡过难关，不是雨露均沾；二是货币政策相对克制，你看美联储先来个“零利率”，没用，接着又来个“无限量放水”，节操顾不上了，先救急再说。但是中国降息克制，降准更克制，原因主要是暂不需要；三是针对房企的信贷政策未见放松，这一点容易被忽略，政策收紧是在前两年，现在未见放松。
影响方向：利多；影响程度：较小。
调控政策对房价的影响
只要明白一点即可：房住不炒。
中央的大政方针，高瞻远瞩。在2018年那么困难的情况下，都坚持不放松。今年3月份的政策吹风依然是保持不变。有人猜测4月份的两会上会放松，但我们认为大概率仍然不变。
影响方向：利空；影响程度：较大。
房地产基本面
经过近20年的飞速发展，中国房暴涨的黄金时代一去不复返了。再奢望大涨，不可能；指望大跌，不允许。
不能大涨的理由：一是人口红利期已过，适龄购房人口下降，总需求在收缩；二是全国城镇化率已经达到约60%的水平，进一步上升空间有限；三是居民杠杆率很高，不支持房价的大涨（会引发巨大的债务风险）；四是过于依赖房地产扭曲了经济结构，与经济转型的战略不符。
不能大跌的理由：房地产其实是地道的实体经济，而且关联着几十个产业，牵一发而动全身。如果房地产大跌至崩盘，宏观经济也完了。反言之，经济要平稳运行，房地产市场必须平稳。
影响方向：微利多；影响程度：很大。
结论
- 买房暴富的时代过去了，房住不炒的时代到来了。
- 城市分化开始显现，北上广深一线城市，以及人口流入的二线城市，房价经过近两年的调整后，存在上涨的动力；供给过剩及人口持续流出的城市，房价存在泡沫。
- 刚需族，钱准备好了就应该上车。因为你的目的主要是住，而不是炒。
（文章点到为止，如有疑问，评论区见。）
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