从2003年和2008年两次楼市上涨看，任何一轮楼市上涨，除了需要政策的强力刺激之外，也需要基本面的支撑。
于政策而言，信贷、限购是关键中的关键。只要不动用一二线取消限购、降低首付、大幅降息等大杀器，楼市就很难启动。
即使动用了大杀器，这一轮上涨还受制于两个现实因素：
一是现金流不足。
各行各业都受到疫情冲击，旅游、餐饮、住宿、娱乐等行业首当其冲，外贸同样难以置身事外。
与2003年V型反转、2008年强势反弹不同，这一次复苏需要更长时间，收入恢复增长同样需要时间。
二是楼市杠杆存在较大风险。
2020年，我国楼市杠杆率接近60%，这意味着居民总债务已经接近GDP的60%左右，进一步加杠杆的空间有限，未来金融风险越来越高。
所以，稳增长将会如期而至，但房地产只会是最后选项。不到关键时刻，不会轻易拿出来。
最后，给四个实操建议。
其一，无论放不放水，三四线城市都要谨慎。
2020年是棚改收官之年，而大城市的零门槛落户正在路上，加上应对经济冲击的能力远远不及一二线，三四线城市即将面临水源干涸、需求萎缩、人口外流的基本面之困。
其二，面对冲击，复苏越快的城市越有价值。
北京、上海、广州、深圳、成都等城市虽然房价都出现回调，但市场复苏相对较快，这是来自城市基本面的支撑。
这些城市回调越到位，相对就越安全。
其三，刚需要紧跟政策变局。
今年经济高度不确定，楼市政策同样瞬息万变。
一旦出现一二线取消限购、降低首付、大幅降息这些利器，难免会有一波上行。
否则，就是维稳式横盘。
其四，一定要注意现金流。
谁都不会想到，一场意外冲击，居然能影响到全球几乎所有行业。
谁也不会想到，会突然少了一两个月的收入流。
所以，刚需也好投资也罢，衡量好现金流，必须置于首位考量。
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