21世纪“世界三大奇迹”之一的美国股市已经先跌为敬了，还剩下日本债市和中国楼市在疫情的寒风下瑟瑟发抖，看看谁会下一个暴雷？那么，我们来看看当年08年次贷危机时美国楼市泡沫是如何破裂的，来了解一下中国楼市会在什么情况破裂，提前做一下预判，中国楼市会不会在这一波危机下刺破泡沫？
次贷危机发生前的美国经济一直处于长期增长期，大家消费信心高涨，银行的风险偏好也是随之持续提高，对于那些信用条件不好的购房者也放开贷款的条件限制，最后，甚至可以不用提供首付、不用收入证明都可以提供房屋贷款。再加上美国房市在美国经济的带动下节节攀升，只要买了房那就是稳赚不赔的好买卖，大家认为美国房价会一直涨下去。在这样宽松的贷款条件下，谁要是不买房轻松赚大钱，那简直就是傻子。美国人民的冒险精神也在投资房产方面有了显著的体现，尤其是底层人民渴望一夜暴富，投资房产成了实现美国梦的捷径，只要有收入就会尽最大限度地去贷款买房，以至于当时一名脱衣舞娘都可以拥有5套房产，甚至有些房产她都没有看过。
这时的房子已经完全脱离居住属性，成了一种真正的投资产品，房产泡沫也在全民参与的热情里被推向了极致。美国的金融精英们也知道贷款给信用条件不好的投资者有风险，天才的银行精英们自然有解决办法，他们为了控制风险，就将这些次级贷款包装一下在二级市场上出售，由于当时美国的宽松货币政策，除了房产外所有投资资产回报率都较低，因此回报较高的次级贷款类投资产品受到追捧。由于房价涨到普通人无法承受的高度，贷款人每月还款金额达到了极限，有些本来就信用条件不好的贷款人因为各种问题开始无法还款，次级贷款违约率逐渐上升，带动金融危机，随后引发经济危机，让更多人失业或收入大降，进一步带动房价大降。同时，由于房地产大部分房产是用于投资的，房地产投资人害怕资金损失纷纷抛售房产，最后整个房地产业虚高的大厦轰然倒塌。
从美国房市泡沫破裂，我们可以看到有三个因素至关重要。一个是全民都把房地产当成一种投资品，完全脱离了居住属性，人们买房就是为了赚钱，没有使用属性。这种情况是非常不稳定的，一旦价格开始下降，人们为了避免损失就会开始抛售房产，价格更会断崖式下跌。另外一点，就是大量信用条件不好的贷款人，已经疯狂使用杠杆到了极限，有一点风吹草动就会违约，这也是刺破泡沫的一根针。最后，就是次级贷款成了一种金融产品，类似股票一样在出售，由于利息较高完全融入到了美国整个金融体系里面，带动了整个金融体系的坍塌，进一步影响经济大幅衰退，使更多信用条件相对好的贷款人违约，最终使房地产泡沫彻底破裂。
反观中国现在的楼市的情况，对于以上三条似乎都不满足。首先，中国及时实施的限购政策，把每个家庭可以购买的住房数量限制在2套，也就是确保了购买住房的家庭是用于满足居住属性的，不是完全以投资为目的。这样就避免了住房价格下跌时，住房市场有大面积的抛售，因为这些房子是用来住的，所以价格下跌对于购房者没有多大影响，也就不会有恐慌性抛售的情况了。其次，现在国内没有疯狂到把购房杠杠加到上限的程度。国家及时控制住了房价，把房价稳定在普通人的承受范围内。而且，对于购房者资格有严格的控制，不会盲目贷款给条件较差的购房者，只有确定具备还款能力的购房者才能够贷到款，避免出现有些激进的购房者超出自身经济能力过度使用杠杆，形成违约给整个楼市带来恐慌。最后，中国的房屋贷款没有进入二级买卖市场，不会因为贷款违约带来金融危机，相反，在中国，房贷是最优质的银行资产。即便是目前由于疫情影响出现一定程度的经济衰退，人们工资水平有所下降，但国家给每位购房者设定了足够宽阔的护城河，确保了能够稳定度过大部分的经济危机，不会出现大规模的违约情况。
从以上三点可以看出，国家对于稳定楼市是有大智慧的，不会像西方社会那样大撒把，让楼市出现过度发展，然后又突然崩塌的情况。目前国内楼市仍然处于稳固的状态，只要国家在疫情期间仍然能够守住调控房市的初心，坚决贯彻“房住不炒”的决定，不再吹大楼市泡沫，国内楼市就一定能逐渐冷却下来，不会出现泡沫破裂的情况。
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