2020年后，不建议投资房地产，风险较高。
1，从经济发展角度结合别国经验看
经历20年高速发展，人均GDP刚突破1W美元，别国经验看，发展到此时正处于产业升级关键期，但同时消费信贷泛滥，资产泡沫尤其是固定资产泡处于阶段沫巅峰，此时的房价收入比处于最高点。
接下来这几年，产业能否完成升级，意味着能否突破中等收入陷阱，进入发达经济体。这个过程，有成功也有失败的案例，有快的也有慢的。而往往房价会开始大幅度慢于收入增长，也就是说，接下来的10-15年间，人均GDP从1-2W美元迈进的时候，房价收入比会从20-30逐步回落到10-15之间，越低说明发展质量越高。房地产占国民经济的比重会越来越低，这也是经济成功转型的特征。
往往刚过1W美元的短期内，不仅不会大幅上涨，甚至会有几年的下跌。韩国，台湾，日本，罗马尼亚等，短期内均有10%-30%的下跌。
房价上涨超过经济增长的时候已经结束，如果经济波动，地产波动超过经济波动的时候也将开启。简单说，经济好它不会那么好，经济差它会更差。
随着基础设施建设的逐步完成，不动产产所有的法规和制度的建设逐步完善，会朝着弱化房地产在经济中的地位的大方向去改革，房产税会在这个时候出台。日本，韩国，台湾地区房产税均在这个事情出台。
房产税不仅能有效抑制非理性炒作，也能成为可预算的地方税主要项目。
可以说，完成基础设施建设之后，不动产在经济中占比越小，这个经济体越繁荣，发展越成功，果断去房地产化是其成功法宝之一。比较成功的典型像美国，日本，西德。
借鉴过的经验有，日本，韩国，台湾地区，西班牙，波兰，捷克，罗马尼亚，土耳其，斯洛文尼亚，墨西哥等。它们均经历过在二战后大约在20年的时间内，人均GDP翻了10倍，超过1W美元关口。
2，从供给需求层面看
按照大约2030年，达到70%的城镇化率看，大约9.7亿城镇人口需求。为什么城镇化率这么低？因为大约2亿农村老年人永远不会移居城市。
10亿人口，最终大约400亿平米房子足够了。人口稀少的发达国家人均住宅面积也不过如此。
据不完全统计，我国现在大约有315亿平米的存量住宅，如果考虑到大量的小产权房和天量空置的农村宅基地房，估计目前实际住宅已经肯定超过400亿平米。而每年城镇还在新开工10亿平米以上，实际上我们已经不缺房子，不光现在不缺，10年后也不缺，20年后人口负增长严重，更不缺。
而2030年后，人口老龄化严重，此时应推出遗产税，杜绝不劳而获，加大继承的成本，会进一步削弱房地产在国民经济中的地位。2040年，大量闲置的国有房产免费供给可能作为激励手段来刺激生育。会进一步削弱房地产经济地位。
当然，别墅豪宅之类的，不在此类里面。
从存量上看，多余的房产其实是资源的浪费，如果不早早加以控制，到征收房产税和遗产税的那一天，空置房问题可能会突然爆发。
所以说，从现在开始，不管从短期看，还是从长期看，都不建议投资房地产了。
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