今天央行宣布一年期LPR（贷款市场报价利率）下调10个基点，前两天，恒大也抛出了七五折大甩卖的的促销广告，这一系列政策与市场的讯号，仿佛预示着接下来楼市的走向，人们看到了房价下调的希望。当全国人民都笼罩在肺炎疫情的阴影中时，“房价下调”无疑是低潮中的强心剂，要知道居高不下的房价一直都是压在国人身上跨不去的大山。
我自己也一直在观望着楼市，思索着什么时候才是买房的最好时机，所以对这些信息尤为敏感。我并非地产专业人士，只是作为一个普通的潜在买房者，针对自己搜集的一些资料做了一些总结提炼，在这里想跟大家分享一下，结论不一定准确，但优点是没有难懂的专业术语和数据，普通人都能看懂。
尽管这次肺炎是一场危机，然而“危机”就是危险之中蕴藏着机会，最重要的就是判断并抓住机会。以下我会从地产商和买房者的面临的危局和机遇来分析，对房价走势做一个大致的预估。
地产商的危局
1、 房地产大环境的萎缩
03年sars过后，房地产迅速回暖，一线城市的房价大幅攀升，让很多看跌的人大吃一惊，因此有人预测历史将会重演。是否是这样呢？我想大方向上可能会有相似的地方，但是今时不同往日，市场环境已经变了不少。03年，中国刚加入WTO不久，经济进入高速发展的快车道，楼市也随之水涨船高，加上一线城市人才涌入，以至于房产形成了供不应求的局面。然而这两年经济速度放缓，且人均住房面积已从03年的15平米提升到了40平米，需求的增长空间压缩了，房地产也步入了存量时代，所以再拿经验主义来判断，显然有失偏颇。
2、疫情侵蚀成交量
在疲软的大环境下，一场天灾可谓让地产业雪上加霜。疫情打击下的地产商可谓困难重重：施工端开工延期，开发商要承担所有固定开支的成本；销售端全线关闭，指望着节后返乡购房热大赚一笔的计划落空；再说客户端，由于无法复工，收入骤减加上房贷车贷等压力，很多潜在买房客户也改变了计划，把买房的资金留做现金储备以备不时之需。多重因素下，房地产供大于求的情况会更加突出。
房地产本就是高负债率行业，房子卖出去了才能偿还债款回收成本，实力雄厚的大型房企可能还有资金熬过这次寒冬，然而很多中小房地产企业不仅要承受卖房停滞的压力，还要面临交房延期的风险，一旦资不抵债，其结果就是致命的，2020年对于这些中小地产公司是艰难的一年。
地产商的机会
1、买房者的需求会先抑后扬
有句话说的好“需求会迟到，但永远不会缺席。”以03年为例，虽然大环境有所不同，但人们经历相同灾难后的心理预期是一样的。03年下半年房价触底反弹有一部分原因就是因为消费者压抑的需求被释放的结果。而这一次当人们被迫隔离在家中，且像深圳这样的城市，还提出限制租房客回出租房的管控措施，有不少人就感叹有一套属于自己的房子是多么重要，因此疫情之后对住房的刚性需求应该会不降反升。
2、政策扶持
放宽限购、降准降息、放宽二套房的限购比例等扶持措施，在国家调控的作用下，银行也会加大扶持地产商的力度，在融资贷款上给企业开辟绿色通道。地方政府相信也不会袖手旁观，房地产作为一个城市的基本盘，城市价值不消失，房产价值也就不会消失。
3、企业并购，行业洗牌
疫情之后，房产市场会进入洗牌期，这对于想通过并购方式增强实力扩大版图的房企，也是个难得的机遇，因为这时候一些现金流不足、综合实力较差的地产企业会很快熬不住，一旦崩盘就会以极低的价格出售给有实力的大企业，房产行业将迎来“大鱼吃小鱼”的时期。同时，并购的产生也会影响地产股的走势，说不定还可以抓住一波上涨行情。
买房者的危局
1、时机难以把握
这次疫情规模大范围广，专家也很难判断何时结束。而房产的拐点依托于疫情的发展，其中不可控的因素还有很多，你以为的“底部”往往也不见得是真正的“底部”。我有个朋友年前听销售说节后一定会涨，所以就赶紧在节前买了房，谁知道天有不测风云。尽管现阶段，疫情已经逐渐往好的方向在发展了，但疫情之后是否还有其它变数，也未可知。
2、政府调控，“稳”字当头
虽然我国实行的是市场经济，但像房地产这样的国家支柱产业，一定会有一双“看不见”的手把控它的整体方向。且不说抄底时机很难预测，就算真的抄到了，涨幅应该也不会太大。对于一手房，国家现在的要求就是“稳地价稳房价稳预期“，在“房住不炒”的方针下，即便会有政策松动，也会以稳定市场为前提。虽然恒大打出了七五折的旗号，但明降暗升的套路，也被业内人士看在眼里；再说二手房，如果真的给出一个超低价，你要不要怀疑下这个房子里究竟发生过什么?尤其是武汉的房子。所以，这个上升空间估计非常有限，打着投机的心思来买房的话，恐怕希望就会落空。
买房者的机会
1、从开发商手中接盘
前面说了很多开发商的困难，开发商越难，对于消费者来说就越有可能“捡漏”。行情不好的时候很多开发商都会选择“以价换量”的方式，调低价格来获取大量的成交资金回笼，这种方式简单粗暴，但也最有效。去年我们已经看到了不少楼盘的打折促销活动，而今年因为疫情，会加剧这种方式的推行。我们可以关注疫情结束后两到三个月左右的房价走势，估计会出现一些意外的惊喜低价房。但这个阶段应该不会持续太长时间，疫情结束，社会生产力恢复，开发商资金周转力扭转，那么以价换量基本就告一段落了，抄底机会也就结束了。
2、从炒房客手中接盘
疫情导致经济停滞之后，原本资金充裕的炒房客有可能会出现现金短缺，他们当中或是有企业家、餐饮老板、商铺房东等人，当他们的主营业务遭到冲击的时候，有一部分人可能就会选择断臂求生，卖出手中所持物业。然而，由于一手房都销售困难了，二手房更是无人接盘，相信价格应该比一手房会跌得更猛一些。这一波斩仓抛盘，将会给刚需的购房者带来更多选择机会，降低了他们的承受压力。
3、政策利好
经过疫情的洗礼，估计国家也会放宽原本严格的楼市调控。比如17号央行下调了MLF（中期借贷便利）的利率，今天就接着下调LPR的利率（降息），再接下来就会有下调房贷、取消限购等一系列组合拳，给购房者提供最大便利，以此来刺激楼市，振兴经济。
结论：
楼市的刚性需求依然存在，下半年可能会是刚需购房者的曙光，对于楼市的涨跌，短期由疫情的影响程度决定，长期则由每个城市的供求关系决定，整个市场的变化都是交易的博弈。对于买房者，首先要考虑是否需要或将来必要才决定买，其次就是自己的资金安排，是否有能力购买，按揭贷款未来是否有能力还贷。如果投资，得有长远的眼光，投资一个房子就是投资一个城市的价值，期望通过短期的抄底来收获红利在现阶段不大可行。
最后，友情提醒：比起图便宜抄底，买一套适合自己的房子才是重要的。
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