ICCRA原创
城市，是一个国家中最具经济活力的聚落，也是消费力和生产力的聚合。而面对城市庞大消费市场，必定会存在着与之相匹配供给规模，自然会吸引极大量的进城务工人员来京就业，而随之而来的住房需求，便成为了各大城市首先要解决的民生问题。
ICCRA君在《中国城市新居民租住白皮书》调研期间，发现在作为外来务工人员核心聚集城市的北京，普遍存在着房屋租赁产品职住不平衡、通勤成本高、管理不到位和消防隐患较大等痛点。而宿舍型公寓的出现，可以在很大程度上为企业解决员工住宿问题，但目前宿舍区公寓的市场供需却依然有着很大的缺口，发展潜力巨大。
据央视财经过往统计，宿舍型公寓的融资额在2018年就已突破100 亿元，较2017年的数字翻了一番。而这一行业细分领域也已经获得了不少行业领军品牌的青睐，这其中就包括魔方生活服务集团。
为此，ICCRA走进了位于北京酒仙桥北路的魔方798项目，一探魔方生活服务集团的宿舍型公寓发展之道。
魔方公寓798项目
- 项目外部概览 -
魔方798门店所在的建筑前身为一家机电厂，在完成园区转型后，大部分面积用于办公及商业用途，比较缺乏租赁式住宅的供给，魔方便对其进行升级改造。
根据ICCRA君从魔方获得的消息，该项目共有四栋楼，其中有三栋四层建筑和一栋为六层建筑。整个门店共分为单身白领公寓和宿舍型公寓两种房型，其中9号楼部分具有152间房屋单元，单房面积28平方米，每个房间可容纳4人，床位平均租金1500元/月。该公寓于2018年4年1月开业，经过3个月爬坡期，达到了100%的出租率。
该项目物业，由魔方生活服务集团以整租的方式取得，并于2017年7月开始进行改造，历时4个月改造完成。
在地理位置方面，魔方798门店位于北京市朝阳区酒仙桥北路，与798艺术产业园区仅有一街之隔，同时距离恒通国际创新园、恒通国际商务园、电子城·IT产业园和电通创意广场等就业热区都比较近。
而根据ICCRA在编撰《中国城市新居民租住白皮书》期间所进行的调研，我们发现在798周边区域——甚至可以说在北京市东北部就业热区附近，仅有魔方9号楼798门店一家宿舍型公寓门店。该门店为周边劳动密集型服务业企业——主要是酒店和餐饮机构，解决了员工住房的痛点问题，极大的降低了客户企业员工的通勤时间和距离成本，也在一定程度上从侧面降低了通勤途中的风险。
粉色标记为宿舍型公寓分布、热力区域为进城务工人员就业热区
在另一方面，对于798门店的企业客户来讲，魔方所提供的高品质住房产品也可作为企业在进行员工招聘时的一项福利条件，为客户企业在人才竞争中提供了优势。同时，相较于同等价位的传统私人出租屋，安全、舒适的宿舍型公寓也让员工可以获得更多的就业满足感，降低了用人单位的人才流失率
优势分析：
（1）周边产业园区较为集中，也分布着众多的餐饮、酒店、物业管理机构等劳动密集型企业，这些企业都为9号楼798店提供了坚实的客户基础，为门店稳定的出租率提供了有效保证。同时，该门店产品可灵活变化组合，可根据企业需求定制单人间、双人间、四人间等产品，通过最优的空间设计、合理的功能分割，兼具居住、学习、休闲、娱乐等功能，并将物业资产的运营效益最大化；
（2）毗邻798艺术园区，周边各层次餐饮机构众多，银行、医疗机构、教育机构资源丰富，整体配套设施非常完善，甚至在步行可达的范围内即可满足大多数的日常生活需求，而798艺术园区的艺术氛围，还可以在满足基础生活需求的同时，提供更多元的生活方式选择；
（3）该门店临近地铁14号线将台站及望京南站，经过短时间地面公共交通接驳即可到达，周边地面公共交通路线丰富，通达范围较大，同时周边地区路网发达，便于驾车出行，也方便企业员工团体包车出行。
- 项目内部概览 -
公共区域：
该门店整体设计风格简约中不失温馨，公共区域内配有休息区、聚餐区、娱乐设施、健身区域和无人零售设施等。而在管家团队悉心的经营下，门店还会周期性——或者在租客生日和节假日等时间节点，举办聚会聚餐、主题Party等活动，在为用户提供优质的住房产品和配套服务的同时，也在社群文化的营造上着重发力。
公共空间一览
租客社群活动
公寓房间：
该门店房屋单元的室内空间设计主要以温馨风格为主，家居设计与布置兼顾了实用与美观，细微之处的用心也彰显了对于生活情调与品质的不懈追求。
宿舍型公寓内景
公共卫生间内景
- 井然有序的运营管理 -
作为生活服务行业，租赁式公寓的核心竞争价值除了住房产品之外，还有相关的配套服务。据ICCRA君了解，魔方9号楼公寓门店的店长与客服均保持电话24小时畅通，可在关键时刻进行快速响应。
虽然9号楼公寓作为宿舍型公寓产品，人员居住密度较高，但魔方9号楼所主打的“安全、卫生、共享、有序”的产品理念，也都在各个方面得到了贯彻落实：
卫生管理：实行干湿分离，保证生活区域干净清爽，公共区域每日进行消毒、杀菌、清洁，每周入室保洁、每月统一更换清洗布草。此外，在新租客入住之前，房间内所有可能与人体发生接触的部分，均会进行严格的消毒与除虫处理，冰箱、马桶、房门等关键设施，在消毒完成之后还会粘贴封条，进行二次保障。
安全管理：采用智能化门禁设备，包括大楼入口的人脸识别系统和房间智能门锁等，实现一人一账号；公共区域进行24小时全方位监控，入住人员信息联网公安系统，访客实行一客一登记制度。
消防管理：烟感喷淋入户，聘用消防退伍干部作为消防专项管理人员，定期为企业在住员工组织消防安全公开课、消防安全演练等。同时，制定严格的入住人员规定条例，包括杜绝使用大功率电器、禁止抽烟等，并设立专人进行24小时值班。
优势分析：
（1）9号楼公寓采取酒店式管理模式，为客户提供标准或定制化产品。同时，门店仅对企业用户进行出租，不面向个人客户，并对所有在住租客进行实名登记并汇总到当地公安系统，在人员安全方面形成双重保障。
（2）与周边竞品相比，魔方9号楼798门店服务态度更加积极，在响应速度及社群文化营造上具备优势，可在提供基础住房产品的同时，给予租客更多的生活满意度。
（3）与白领公寓部分相比，宿舍型公寓可以达到更高的坪效水准。而且通常企业客户的合约期限较长，长期需求稳定，不但有效地保证了稳定的长期客源，也降低了公寓门店的空置风险，为营造稳定的租金收益流提供了保障。
- 行业发展的新方向 -
租赁式公寓行业作为新兴的住宿及生活服务行业，市场在初期将多数目光都集中在了单身白领公寓产品的开发当中，但在近几年，随着企业人才结构转型，员工福利逐步升级，越来越多的企业开始选择为员工提供环境和服务水准较高的公寓作为公司住宿福利配套，而这其中绝大部分都是劳动密集型服务企业，所以宿舍型公寓也被很多业界人士称为“为服务业服务”的产品。
而魔方9号楼，便是这一行业新领域中的佼佼者。自2017年正式宣布成立以来，9号楼公寓一直采取直接衔接企业的2B模式，已服务企业客户数千家，为超过100,000名企业员工提供居住服务。其中酒店餐饮类企业占比约50％，包括洲际、凯悦、万豪、喜来登、瑰丽等国际知名酒店集团。另外，越来越多的高新制造业、互联网、物流、医疗、教育类企业也逐渐与9号楼缔结长期合作关系，其中不乏华为、京东、360、顺丰、德邦、学而思等行业龙头品牌企业。
而凭借着在宿舍型公寓市场中的卓越表现，魔方9号楼公寓也于去年12月在由环球人力资源智库(GHR)主办的【2019环球人力资源智库颁奖盛典】中，荣获企业员工住宿服务类的“年度优选人力资源服务机构”，彰显了魔方在企业职工住宿领域所奉献的独特价值。
宿舍型公寓的发展刚刚起步，作为租赁式公寓行业中的新贵业态，其未来的发展还面临着诸多的未知因素。而ICCRA君相信，魔方生活服务集团凭借着10年来在租赁式公寓行业的打拼经验，将自身先进的产品设计和管理运营理念赋能于宿舍型公寓产品，而二者将继续擦出怎样精彩的火花，也值得我们每一个人的期待！
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