作者：刘铁军
今天
柬埔寨是一个快速发展的市场，许多预算较低，风险偏好较高的投资者正在密切关注这个国家的房地产市场，以制造下一个黄金投资机遇。在投资柬埔寨王国之前，需要注意以下几点。
秘诀1：外国人应该看看柬埔寨的公寓项目
柬埔寨国家宪法禁止外国人拥有土地。因此，大多数外国投资者仅限于购买公寓或有地契的单元房。这意味着开发商所拥有的项目可以细分为其他单独的待售单元房。通常，这些是为迎合外国投资而建立的较新项目。这些公寓中的大部分都位于首都金边，或在暹粒和西哈努克城等旅游胜地。暹粒市是联合国教科文组织世界遗产吴哥窟的门户，是另一个蓬勃发展的房地产热点。
秘诀2：公寓也有自己的局限性
寻找公寓的投资者还应该记住，柬埔寨不允许将底层单元房出售给外国人。外国人也不能拥有单个公寓的70％以上房产。这对买方应该是透明的，即一旦达到70％的上限，开发商就只会停止向外国人出售单元房产品。但是，这些限制确实意味着，外国买家应首先采取行动，以获得最佳的单元房，就是所谓的朝向好，位置好的楼王单元房。
秘诀3：了解热点在哪里
总体而言，投资者应在柬埔寨的3个城市进行房地产投资。这些景点包括暹粒的旅游胜地，西哈努克海滨度假胜地，当然还有首都金边。在金边，高端发展的热门地区包括桑园（Chamkar Mon）地区的万璟康（Boeung Keng Kang），Russey Keo和Tuol Kuork地区。投资者在作出投资承诺之前，应始终前往有兴趣购买的地区，并花些时间了解该地区的特征。
秘诀4：寻找安全性强的项目
柬埔寨虽然经历了艰难的历史，并且已经发展了很长一时间，但它在全球法治指数中的地位仍然极低。为了保护您的投资，使您安心，增加单元房对租户的吸引力，请寻找具有强大安全功能的项目，例如在封闭式社区中并具有24小时保安的房地产项目。
秘诀5：货币兑换时，要进行计算，找到最佳的货币品种
柬埔寨的官方货币是瑞尔，而其非官方货币是美元。尽管柬埔寨政府制定了减少美元流通的长期计划，但人们仍可以使用美元在大多数商店和零售商处购买商品。尽管开发商可能要求以瑞尔付款，但许多相关的购置成本（例如家具）可能以美元计。当前美元汇率不利，投资者应该好好计算一下用哪种货币付款更有利。
秘诀6：考察开发商
很多中国以及国外的开发商都已涉足柬埔寨，并有许多有趣的项目可供本地投资者关注。其中一些项目是多用途开发项目，具有强大的投资潜力，为了最大限度的降低投资风险，请对开发商予以考察。
秘诀7：要大大方方地要求折扣
随着开发商积极吸引海外买家，许多开发商都在提供强有力的激励措施，以提高他们的产品的吸引力。我们已经看到了家具组合，保证的租金回报，单元房管理，当然还有前期折扣和返利。买家应尝试就可能的最佳交易进行谈判，以最大程度地降低拥有成本，优化租金回报并提高资本价值。
秘诀8：了解所有权税
外国人在柬埔寨要缴纳许多税金，而投资者在进行投资之前需要了解其需要缴纳的税款。对住宅物业的租金收入征收10％的预扣税，对非住宅物业的租金收入征收14％的预扣税。投资者还需要缴纳财产税。税率为财产价值超过1亿瑞尔（约合25,000美元）的部分的80％的价值征收千分之一的财产税。虽然财产税不多，但也需要了解一下。
秘诀9：了解销售和转让税
除了所有权税，当投资者想要出售或转让其财产时，还涉及其他税收。卖方须就交易产生的利润，资本利得或“利润”税缴纳20％的税。柬埔寨政府还将对这笔交易征收10％的增值税。具有“硬性”产权的房地产（应为大多数投资房地产）也应缴纳4％的财产转让税，这项税收应由买方支付。
秘诀10：柬埔寨的租金是有利可图的
目前，金边的租金总回报率约为5％至7％，高于该地区的许多其他市场，包括新加坡。但是，租用单元房时还需要支付其他费用，包括房屋中介的费用。通常，租金的中介费大约为8.33％至10％，由房东支付。当然，这是可以商量的。
秘诀11：想办法将物业货币化
柬埔寨旅游部的数据显示，去年柬埔寨的国际游客人数达到470万。除了向富有的高棉人或外籍人士提供长期租赁服务以外，另一种方法是探索诸如爱彼迎（Airbnb）之类的短期租赁选择。对于位于西哈努克城，暹粒市或金边河沿等热门旅游景点的投资单元房等，这可能是一种可行的货币化方法。
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