东北证券发布投资研究报告，评级: 买入。
万通地产(600246)
20 年老牌开发商，转型突破进行时。 公司是一家成立时间逾 20 年的老牌开发商，长期深耕京津冀区域， 目前已形成地产开发、 商业自持和资管三大业务板块。公司大股东为嘉华控股，为大股东唯一上市平台。 2019 年 2 月公司引入战略投资者普洛斯成为第三大股东，公司曾与普洛斯有过多次合作，其中转让北京 CBD Z3 项目部分股权给普洛斯，并预计可获得 4.36 亿元投资收益。
先发布局渐成业务重心，写字楼市场迎发展契机。 公司 2006 年起便开始布局商业地产， 2010 年后加速发展， 形成了成熟的万通中心写字楼品牌。 近年来公司逐步退出开发业务，自持业务逐渐成为公司业务重心和主要收入来源。公司的写字楼资产主要位于北京、上海、天津的核心区域，未来增值空间较大。
高利润项目进入结转周期。 公司过往项目主要布局在核心一二线城市，拿地成本较低，受益于 2016-2017 年核心一二线城市的房价上涨， 项目利润水平可观，未来逐步结转贡献收益。公司目前在手未售土储主要是位于香河区域的运河国际生态城项目， 该项目体量较大，拿地时间较早， 地价低廉， 且受益于京津冀一体化房价增值空间较大， 项目利润空间丰厚。 今年 3 月公司将该项目公司 70%股权转让给了世茂，加快周转，即期预计可获得 8.9 亿元投资收益，未来仍有望持续贡献投资收益。
降杠杆，负债情况持续改善。 随着公司逐步退出开发业务，有息负债逐年减少，公司负债率较低且以长期负债为主，融资成本为民企低位。早期高毛利项目结转及天然高毛利的自持和资管业务推动下，公司净资产不断增厚，利润率呈现上行趋势。
首次覆盖给予公司买入评级， 预计 2019、 20、 21 年 EPS 分别为 0.27、0.35、 0.40 元，对应的 PE 分别为 19.0、 14.7、 12.7 倍。
风险提示： 公司转型不及预期、写字楼出租率低于预期、公司业绩结转不及预期
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