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来源：智慧源
今天笔者将重点谈一下涉及以下事项的处理和需要注意的地方：
一、代垫首付
部分房地产公司将企业自有资金以借款形式“无偿”给客户使用。
风险提示：
具有不合规的风险。
审核提示：
1、若业主不按期还款要承担的利息和违约金，开发商理应计算缴纳增值税。
2、与业主签订《资金代垫协议》。
二、销售折扣
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十三条规定：“纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。”
当房地产公司为业主正式开具销售不动产发票时，如果不能将折扣和房价款开具在同一张发票上，则按照收入和费用分别处理。
风险提示：
若采用现金折扣，则计入财务费用的折扣不能计入土地增值税扣除项目抵减，造成税费损失。
审核提示：
按照折后净价开具发票，确保收款记录、合同、发票信息一致。
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三、支付及收取违约金
（一）未履约合同支付及收取违约金
1、支付违约金的税务处理
《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定:“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”因此，企业因未能履行合同而支付给对方的违约金符合上述规定，则可以税前扣除。
审核提示：
在合同没有成交的情况下支付的违约金，支付方可以凭借购销合同、协议和付款收据税前扣除这笔违约金。
2、收取违约金的税务处理
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十二条规定:“企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。”
因未履约合同而取得的违约金，属于房地产公司的其他收入所得，应并入当期应纳税所得额，按适用税率计征企业所得税。
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（二）履约合同支付及收取违约金
1、房地产公司作为卖方收取违约金
同未履约合同收取违约金的税务处理方法。
2、房地产公司作为卖方支付违约金
房地产公司在销售无形资产、不动产业务中，会由于各种原因不能达到销售合同的约定条件，从而支付给客户违约金。如果房地产开发企业将此违约金处理为对客户的折扣或折让，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十三条的规定，“纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额”。
3、房地产公司作为采购方收取违约金
在开发产品开发建造过程中，房地产公司要采购大量的主要适用增值税的商品和货物。比如，与电梯供货厂家签订合同，合同履行过程中，电梯厂家未及时供货从而构成违约，要支付给房地产开发企业违约金。在这种情况下，买方收取违约金，开具收据即可。
4、房地产公司作为采购方支付违约金
房地产公司作为采购方支付的违约金价款若构成货物或劳务成本，应向供货方索取包含违约金的全额发票，房地产公司可以直接增加开发成本。
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