12月14日上午9:00，2019中经联盟第11届年会--产业中国行论坛，在北京市中国大饭店举行，恒天文化产业投资集团副总经理、总规划师、中国智慧城市发展研究中心特约研究员、中国城市发展研究院总产业顾问王鹏锦出席本次论坛。
王鹏锦针对“中国产业战略分析及模式破解”进行了如下分享：
王鹏锦：我觉得来的各位都是因为大家敏感发觉了房地产和未来的发展方向，所以大家所有的人都是未来抓住机会的第一人。
我今天主要想讲一讲干货，今天专门为这个活动做了20分钟的演讲，今天主要讲的模式是谈破解两个字。
首先我们重新反思一下房地产是什么？我们老觉得，房地产后面加一个房地产产业，房地产产业地产，实际上房地产的产业就在房地产里面，我们忽略了它的产业存在，因为我的个人经历正好今天25年，我跟胡总很有渊源，我95年在北京万科，所以正好加入房地产行业25年，我从业经历可以分三大块，第一个万科阶段就是搞房，2010年之后我加入了蔡总，商业地产的老炮，我们开始做商业地产，2008年开始做城市规划，这个做到地有关，我2012年正式加入恒天，八年研究产业如何落地，我们万科会在心里种下一个种子，做事认真，所以这个习惯一直养成到现在，我专心在恒天研究了八年的产业，今天把大概的思想分享给大家。
刚才谈到很多机遇和挑战，今年一共有466家房地产又破产了，平均是一天破产1.5家，如果这种情况推测，2-3年之内可能80%的房地产要改行，所以这是房地产现在面临一个巨大的转型阶段，但是如果抓住机遇的话，代表我们蓝海的到来，我经常说一个KPI的环境，所有的活动中，很多房地产领导不敢说话，因为KPI压太紧，我觉得做产业的这些人在蓝海中，一片蓝海我们都不知道怎么做，因为它的发展空间太多了，可做的空间太多了，这是我们现在目前房地产人要突破做产业的重要的要素。
我有两个心得，房地产是城市产业发展的重要载体，是城市产业发展的必要条件，刚才云峰总说的特别好，房地产是产业之母，搞产业搞太多，落实不下去，只有回归到房地产，从房地产的角度跟城市紧紧扎根，这个事才可以搞起来，所以我们干脆搞产业院，把搞房地产的人，有产业思维的人，所有产业要点聚集起来，我们搞产业行推起来，咱们行动、落地，所以提出这么一个想法。
我这两天又看了二手房的交易，2000年的时候大家知道富力城进入广渠路，打破了北京生态，一开盘很快破1万，现在富力城已经不是1万块钱了，城市红利在发展，政府的红利在哪里，政府没有得到红利，这些红利分到哪里？开发商的一手二手三手，这就是为什么政府非常需要做产业思路，政府需要找到一个企业跟他共同发展，而不是简单搞招牌挂的方式，而是找产业逻辑如何发展。
房地产要发展，每个人要发掘出与城市共同发展的产业逻辑，每一个开发商都要找到自己的产业逻辑，我们要反思做的事情有没有可能被替代，不被替代就是社会的重要性，我们不替代100年、200年就是这个企业发展的依据和重要性，所以现在很多企业缺少反思，就是我们到底是谁，这个关键在哪里，我们要寻找自身的产业，跟城市找到合适的点，城市要找到合适的产业。所以要找产业逻辑，我最大的收获是，我到一个城市先解决真正落地，解决城市的发展逻辑，这个非常重要。
产业地产关键核心就是三业合一，因为不是简单的买卖关系，房地产是简单的买卖关系，没有条件，只要你能花钱买的起我就欢迎，我们之间没有黏性，没有生态结构。产业不一样，产业需要生长、共同发展，产业更复杂，我归纳了一下就是三业的组合，我们搞产业比较难，三业就是事业、商业和产业，需要三种力量而不是一种力量。
最好的房地产，把产品做的最好，你可能是一个本科生；做商业地产，商业地产是两维关系，这个时候房地产是硕士生，但是产业地产不一样，看看如何跟城市共同发展的逻辑，我们跟政府房地产开发做甲乙方关系，很多企业把房地产作为你拿地条件会遇到对赌条件；现在在这个行业大部分的房地产商都遇到这个问题，我们书记和党委书记可能是领导小组我们跟市长、市委书记我们做工作小组，各组局长被我管理，因为你做产业你不一样，你必须从跟政府站在一个思维方式上才可以一帆风顺。
这个要做三件事，第一个就是事业，事业就是我们说的行业，要搞活动，今天就是典型的商业活动。事业可以定制化，我可以迅速把行业总结，会很多，但是为什么落实不下去，第一你没有对行业进行分类，你没有进入层次化发展，第三个没有一个产业平台对接跟着他。所以我今天搞完活动之后，我们搞一个产业行，一定要有平台对接这个活动才可以。
第二个商业，商业是非常了不起的，如果一家店是百年老店，一定是一个商业老店，比如说LV，因为他的商业才可持续发展，有的政府忽略商业，我们如何把商业和产业结合，让他盈利有，现金流，我现在最大的考虑是把现金流作为第一思路，没有现金流所有的事情都是走不通的。
第三个就是产业，我们现在看到杭州是一个互联网中国集聚产业，经济发展十年，十年之前没有，一波年轻人来了之后，他可能今天创业，公司100个人，十年之后可能1000个人，其实城市发展非常快，城市红利发展非常快，城市红利留给真正政府需要的人存在，这个三件事情就像成长的三个藤一样，相互纠缠，相互努力，把企业做好，我们帮政府搭建产业关系，产业逻辑，我们跟政府从来是两种关系，都在招商，政府用他的政府的政策招商，我们是有行业的影响力和行业的设计我们招商，我们打动他在这的原因和主要要点，我们跟政府共同招商，政府能不欢迎我们吗，所以是这个原因。
我讲一下目前我说的五生的生长理论，创意产业必须有生态，成长不是靠自己的，车库咖啡孵化了很多企业家不是咖啡有魅力，而是生态有魅力，这个生态如何建设，我们给出五生模式，这就是很关键的模式。
第一个是生意，就是开会，通过行业开会，如果政府要做人工智能，我们把人工智能所有的行业要点聚集起来，我们开会，开一年的会，把整个会安排情况，所有政策研究他，所有地方研究他他就会做起来，在中国目前像乌镇是会做的最好的，但是他的产业是做的最不好的，他对城市起了反作用，乌镇戏剧、文化节很多，但是并没有形成产业，这就是产业和思维和模式脱节的问题。
第二个就是生产，我们如何组织这些企业，我们说要进行排序，哪些大势来我们给免费条件的，我们拿政策的钱补发展大势的逻辑，政府很清楚，谁来谁不来，产业的好处如果我的会收门票，所有在座的过来都跟我没有关系，但是今天的会是产业的会，所有人都是我邀请的，这就是一个社交的作用，我经常讲一个很好玩的故事，就是灰姑娘嫁给了白马王子，因为有社交。
第三个是生活，我们搞产业重新做开发的时候就不一样了，比如我们做文化产业，他的商业街区很漂亮，有很多文化人，有很多文化展馆，适合这些文化人进入，我们产业的住宅开发完全就不一样了。通过产业把我们希望的圈层聚到一块我们就会愿意，我们希望把一个园叫一园一新，我们把这些所有跟产业没有关的清掉，比如靖远（音）将来就是做影视，他一个发布了，下面的全部都可以吃饱饭。
最后是生机。生机是什么发展？一个博物馆改变了一个城市，但是为什么？他懂得孵化模式。他把一个大师放在这，男朋友放在这，我交往100个男朋友我的价值财产就出来了，政府就是搞这种逻辑，我们把大师拿过来，我们给他好多条件，我们把年轻人放在一起，我们孵化年轻人，年轻人起来了，我参你的股，我入你的股，我买个壳，我们一起推上市。
最后一个是生态，生态是一种氛围，把链条打好，但是未来就会形成生态，生态和链条最大的区别在哪里？生态是自生长系统，把产业做起来，中国现在发展目前最好的是苏州工业园，其实并不是完全掌握思路，就是开始种种子，他自己已经形成了生长的一种环境，到后期他的城市红利是难以预测的。
我们在其中一个项目做的一个落地的方式，比如说我们通过做一个时尚产业，我们先解决一个，这就是我们形成一个生意的大版图，我们做行业活动模块，我们把创业设计师聚集起来，我们搞了各种培训，大赛，教育基金，然后我们搞了很多的配套住宅，这就形成非常完整的生态体系。
接下来给大家讲讲七层盈利模式。首先我们看第一个，基础运营实际上大家很熟悉，就是一级开发，但是做产业一级开发最大的好处是什么？一级开发已经获得红利了，因为政府会给我们很多优惠条件，包括上次我们跟唐书记也在沟通，确实比较难，政府现在对所有的房地产土地都是有要求的，你招牌挂必须举牌，现在房地产更难做了，房地产只要举牌就没有赢家，我们只能把我们很多的测算算的更加宽松一些，实际上大家都进入了红海。政府只要是知道你要做产业，他会想尽办法支持你，我们做产业的时候，一级开发已经获利了，我们现在有几个项目都是获利的优势。
第二个就是基础建设，就是我们说的房地产开发，大家见的最多的是做产品、做营销，如何把房子卖出去，做产业就不一样，考虑写字楼是不是有产业功能的聚集点，因为你没有这种环境大家发展不起来。
第三个是物业运营管理，就是甲级写字楼、商业商场，包括运营场馆，到此为止我们房地产所有的产业就到这结束了，做的最好的咱们说像王健林做的红楼，只是把文化作为附加值来做，他的收益还是房地产，到此为止因为产业逻辑在这，造成很多企业发展这个阶段，房地产开发公司就停在这了。
我们重要讲的我们搞产业的剩下的四个产业发展逻辑，这个是非常重要的，第一个就是内容运营，今天我们整个中经联盟大会是什么题目？拥抱大运营。比如说所有来买房的人我控制不了，大是大运营的人都可以控制，今天没有任何人是受自然发展的，我让大家来，大家为了目的就会过来，这就是运营的力量，内容的力量，产业的力量，只要大家做产业大家才有收益，所以这是的内容运营，但是内容运营核心在哪里？是聚集产业能力，因为所有的产业，这次我说we work在做产业孵化，但是他在中国介入很困难，在产业行业协会里面都是政府管理，所以在中国做产业非常容易，我们把行业协会老大聚集起来产业就会做起来，但是如何掌握方法做的问题，所以内容运营是很重要的模式。
第五个就是孵化运营模式，从来不把资本单独来看，资本是整个的一个城市的，咱们说叫城市孵化，叫城市的服务的之一的一个内容，资本只是一个工具，必须跟城市的各种的孵化工作结合来做才可以。
现在我们这个里面有很多做股权投资人，股权投资遇上了非常冷的寒冬，原来很多股权的钱可以作为母资金投到股权基金，但是所有的资金必须回到当地扶持当地产业，但是当地的产业没有好的逻辑发展不起来，很多北方城市把政府的资金退回回去，所以跟政府组建基金，搞大赛，将来我们区域上市IPO进行整合，是未来退出更好的方式。开发商企业都是在非常快的在追求现金流，最后搞的这个城市做完之后这个城市跟你没有关系了，你做项目的现金流很重要，但是发展过程中有几个上市公司是不是更好的发展思路。
第六个就是咱们资本孵化，资本运作，主要跟政府成立很多子资金，母资金孵化。
最后是品牌运营，品牌运营是我们最终目标，这个城市有几个品牌，品牌是最后的发展，我们在这个行业发展过程当中，比如说耐克，耐克就是一个营销公司，一个运作公司，他并不是一个真正的营销公司，剩下的下面所有的产业都是有人做，所以品牌是我们企业以及城市最后需要的问题。
这是我们通过七层盈利模式搭建的开发的运营平台，包括基础运营、核心运营和品牌运营，这就是跟政府搭的班子一样的，我们共同发展。
我们为什么要发起中国产业行系列活动，首先知识代表什么，代表大家的发展路径，发展思路，你的发展逻辑，你要看清楚未来如何做，这就是知识的力量，所以请来了国内一流的各大院的院长。所以知识很重要。
第二个资源，资源就是我们行业，我们现在中国有太多的行业需要房地产落地了，现在中国出现了轻重不搭配的问题，我们说希望打破这个纸，让大家见面一起聊，共同促进产业发展，这是第二个资源。
第三个资本，我在我人生过程中也专门攻破了资本的路线，资本实际上是三大要素，就是增值、防风险和退出，你把这三大要素做好了，你跟一个银行家谈，100个银行家跟着。资本就是水装进去，资本本身没有价值，我们知识和资源是有价值的，通过这个活动我们进行梳理、整合、聚集、赋能、再造，最后行动。
因此我们发起这个活动，实际上今天仅仅是一个开始，我希望在2020年我们大家经常见面，行走谈，第一个谈，我们会跟大部分的行业协会，我们开发商到行业协会谈，我们带房地产走过去，带行业走到房地产公司，看他的文化，看他整个公司的企业发展力量，所以首先我们在说第一个是谈，第二个走，最后是行，我们走出去，走到全中国，走进各地方政府。
将来成都的主要的发展方向都在新津，新津承载成都未来发展的主要的发展方向，我去了完全被它的环境打动，而且唐书记非常可惜，她有完整的城市发展理论。
让我拥抱2020年，中国房地产发展的元年，现在真的到来了，大家要抓机会。
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文章来源:北京楼讯
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