今天重点给大家讲讲银行和地产板块，这两个板块应该是A股今年以来表现最惨的两个板块，印象中只有七月初涨了一波，其他时间都一直在扮演拖指数后退的角色，我自己也持有一部分银行和地产的股票，银行板块持有招行和宁波银行，地产板块持有保利和港股的融创，整体仓位占比并不是很高。
银行地产
原因
大部分投资银行和地产板块的投资者买入这两个板块的原因都是低估，银行地产板块的估值杂大体在5-10倍PE，很多银行股的市净率都在0.5-1的区间，也就是市值还有净资产还低，市净率是0.5意味着，加入银行有200亿资产，100亿负债，净资产是100亿，但是银行的市值只有50亿，因此你可以花50亿把银行买下来，然后把200亿资产全卖了，100亿用来还负债，剩下100都是你的，花掉50亿，得到100亿。因此有投资者就在农业银行的投资者交流平台提问，希望从农业银行借一笔巨款，然后把农业收购了，资产卖掉负债还了，剩下的钱还完贷款都是自己的。农业银行的回复是：从银行贷款买股票是违法的，看来这条路直接被封杀了。
目前市场的情况大体是这样，银行股地产股的合理估值是1块钱，市场给的价格是0.5元，消费医药的合理估值也是1块钱，市场给的价格是1.5元或者2元，很多投资者就认为，那肯定应该花0.5元买入1块的东西更合理啊，花1.5元或者2元买1元的东西，肯定是亏本的。实际情况并不是这样，很多投资者忽略的问题是时间长度对资产价格的影响。
因为大家都是小股东，买银行地产也以后并不能做到把资产卖了负债还了，剩下的钱自己拿走，因此大家买入低估的银行地产，无非是期待这些公司的价值能够被发现，实现价值重估，但这是有一个时间过程的。比如今年银行地产值1块钱，你花5毛钱买了，过了5年，银行地产的实际价值出现了贬损，只值8毛钱了，即使实现价值重估，你也只能赚（8-5）/5=60%的收益，更糟糕的是，如果银行地产依然非常低估，那可能价格只有4毛钱，你不仅没赚钱，持有5年反而是亏钱的。
但是消费医药，现在虽然比较高估和昂贵，如果未来五年，这些公司发展势头良好，反而值5元了，那你即使现在花2元买入，未来依然可以赚（5-2）/2=150%的收益。
时间维度
因此，高估和低估其实并不是一个绝对的概念，一定要考虑时间维度的影响，如果一个资产在未来有很大发展前景，即使现在以比较贵的价格买入，最终回报也会非常丰厚，反过来，如果即使以很大的折扣购买一个很便宜的资产，如果这个资产的价值未来是不断贬损的，那最终也很难获得较好的回报。
短期估值低的原因
接下来给大家讲讲银行地产板块短期估值低的原因：
从短期看：主要受制于政府要求银行让利实体经济1.5万亿的要求，银行板块今年盈利能力比较大的压制，浙商证券银行白金分析师邱冠华就作出预测，银行板块上半年净利润增速下滑9.4%不会是全年最低点，邱冠华预测银行业2020年全年可能会处置3.4万亿不良资产，远超2019年的2.3万亿不良资产，由此带来全年利润增速下滑25%左右。因此，短期业绩大幅承压是银行今年股价难有表现最重要的原因。
从长期看：是盈利能力的长期下行，大家可以看到，银行业的整体ROE水平，从2011年开始一直是下行的，我国银行业之前一直号称躺着赚钱，盈利能力冠绝A股，未来随着利率市场化，长期经济增速下行以及互联网机构的冲击，银行业的盈利能力从长期看仍然难以回升。
地产
地产板块的主要问题是这个行业并不是永续经营的，比如你搞一个白酒或者酱油企业，大概几十年乃至上百年都可以靠生产白酒或者酱油赚钱，但是地产行业需要你不断买地之后再卖房去赚钱，因此龙头地产公司的负债水平都是非常高的，需要借大量的钱去拿地，资产的主要构成都是存货，因此一旦房地产价格下降，存货贬值，这些地产公司都会面临倒闭的风险。
对地产公司股价影响最大的因素是政策，一般情况下，房地产政策放松，房产价格上涨的时候，地产公司因为存货重估，股价会有大幅上涨的动力，目前情况下，政府坚持房住不炒的决心是不动摇的，房价大涨的机会不大，大体就是横盘震荡，龙头地产公司大概率不会因为房价下跌破产，但也很难赚到超额收益。
短期地产板块承压的原因是国家大幅收紧对龙头地产公司的融资要求，大体有三条标准，
第一条是剔除预收款后的资产负债率大于 70%
第二条是净负债率大于100%
第三条是现金短债比小于1倍
像中国恒大，融创中国等以来高负债快速扩张的房地产企业，三条标准都不满足，未来不能新增融资规模，需要依靠卖地收入来还债，未来拿地速度必须放缓，拿地少了就很难实现高增长，这也就意味着这几家龙头企业的增速再未来会大幅放缓。
总的来说，银行和地产板块未来大概率很难实现高回报，尽管板块相对比较低估，但是长期来看，两个板块的价值都在持续贬损的，因此重仓这两个板块肯定是不合适，只能考虑小仓位配置一些龙头企业，用来进行防守，避免高估值板块大幅杀跌对组合造成过大的冲击，同时如果幸运的赶上估值修复的机会，也可能赚一些超额收益。但是，仅仅因为银行地产估值低就重仓介入，期待能够赚大钱的投资者，大概率是要失望的。
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