我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：房姐，最近股市动荡，如果发生金融危机对楼市是不是毁灭性打击

回答：众所周知，不管资本主义国家还是社会主义国家，每当经济受到重创，都会采取一些刺激措施来促进经济发展，“战时共产主义”、“马歇尔计划”以及我们熟知的“四万亿”都是在经济发展严重受挫的基础之上应运而生。采取一切手段加大投资力度、降准降息、降低相关行业准入门槛，以达到解放生产力、刺激生产和消费的目的。

因为国情，这些扶持政策，最终受益者还是央企、国企和一些知名的民企，普通的人的损失就是损失，普通人流的汗不会成为劳动成果，就是汗！没有企业会补发工资，没有比以前更多的订单、更低价的原材料来弥补损失。普通人该做些什么呢？怎样才能利用这样的的机会，挽回损失甚至借机改变人生呢？

我能想到的，还是房地产！无论哪个范畴的刺激，多多少少甚至绝大部分都会沉淀到房地产，因为房地产不是泡沫，不是虚拟经济，涉及到了建材、装修、就业、金融、股市等多达七十多个行业，是毋庸置疑的实体经济。

也就是说，阵痛之后，我们可以预见，在强有力的国家机器干预之下，未来的1~2年，中国的房地产市场，会迎来一个新的宽松环境，特别是优质城市优质片区的优质项目，一定是会上涨的！

所以，我想告诉身边的人的是，无论什么时间段，努力做好自己的本职工作，管理好自己的现金流，保证合理充裕，都是非常重要的。随时做好准备，迎接下一轮财富分配时刻的到来！

另外国家成立股市的目的是什么？国家队资金回收中小企业与中产财富，充实社保养老基金，先富带后富，消灭贫困人口，实现共同富裕。

所以投机者们 别指望在股市上挣到大钱！

提问：房姐，您好。新人首问。我现坐标新疆，手持200，月供1.5万，想在北京购房给孩子将来使用，问题1.无房票，2.怎么破限购，房姐有渠道请介绍 3.买什么区域，是旧房还是新房，通州可以吗

回答：你好，北京破限购有5种方案，已经在知识星球中分享，可做参考。

上一轮行情中，通州副中心消息出来后 通州次新领涨，导致大部分次新盘的溢价还没有洗干净，且未来一段时间内，通州的溢价还会存在，入手价格高代表着未来的利润就减少。如果通州的规划实现了，值得6万，现在地皮还在晾着就卖6万，就是送给政府当韭菜。

我们买城乡结合部的方式是：是在一个5年后价值10万的板块，今天3万买入。反观现在的通州：地段价值3万+政府炒作预期2万，赌博显然不合适，就算硬拉，郊区6万到10万还是很难的。

如果未来工作生活在通州准备自住可以买。通州很大，通州万达，运河CBD，靠近亦庄次渠一带都是不同。相对来说，老通州（万达附近）价格相对合理，今天地铁次新值得4万，5年翻一倍， 运河CBD如果建成，有100万本地常住人口，可以比老通州贵20%。

子弹200，北京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，老家新乡一套130入手时50万现在应该在80-90万之间贷款还有30位置牧野区前进路。去年入手义乌一套120 的，310万， 装修花了40 左右。贷款 210万。东阳一套124 的，入手 140 万， 轻轨沿线。贷款80万。现在义乌的自住，东阳的空着，新乡的父母住，想卖掉1-2 套 投资。现在计划卖掉东阳的在郑州入手一套150 万左右的。或卖掉东阳的和新乡的在杭州投一套小的预算100 左右，问1. 义乌有没有持有价值。2. 东阳和郑州那个持有价值高，东阳是轻轨沿线，1590在郑州能有什么好的选择没有3. 新乡的是否有持有价值。年入30-50总资产 约550总负债约330， 是否过高

回答：你好，新乡和东阳房产没有价值，城市能级太低建议出手。义乌房产升值潜力也不大。小商品市场，逐渐在被各种新科技武装的电商取代。本身也缺乏内生的经济增长动力，产业升级的势还看不到。长期看，衰退似乎不可避免。也可以考虑出手 杭州和郑州是比较看好的城市，建议出手之后置换1套杭州+2套郑州。不要买郑东新区，尤其是北龙湖，龙子湖，大玉米附近。郑州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问：房姐您好！本人目前生活在河南小城市，宝宝一岁，想让下一代在大城市生活，主要考虑入手武昌三环内一楼带院（也可带地下室），求推荐首付80左右，月供1w左右的盘？另外用拆骨算法怎么折算院和地下室单价？另外：1、加州香山美树洋房一楼带院带地下室精装修288万121平。2、华城广场一楼带院127平245万。3、褐石公馆叠墅新盘。4、中冶39大街新盘。5、东湖城拾景新盘。怎么样？

回答：你好，拆骨法：

正常面积为1 小花园系数0.25，私密性低系数减小，花园过大系数减小，花园系数也减小。

地下室要看面积上不上产证 如果不上产证，负一楼系数0.2 负二楼系数0.15 如果有采光，系数略微增加。这几个盘比较推荐东湖城

提问：房姐好，18年初全款入了一套郊区的小面积底商，40平，期房，今年交房，从房姐这学习知识后，就想用商铺换点子弹再买套住宅，目前价格大概涨了25% 现在有2个选择：1.直接卖掉，是交房后办证再卖？还是找中介想办法合同更名卖？请问哪种选择比较有利，收益更高。2.抵押贷款，考虑到租售比超过5%，可以作为现金流补充，哪家银行的产品比较好？是线上申请还是直接去营业厅？或者还有什么渠道？谢谢！

回答：你好，租售比5%以上可以保留，抵押融资继续入手住宅。

贷款业务做久了，被人问到最多的一句是：我要办贷款，哪个银行贷款产品比较好？这个问题就像「我想找工作，哪个公司比较好？」一样，几乎没法回答。

办理贷款，首先要了解当地银行的产品条件，对贷款人有哪些资质上的要求。其次你要学会看自己的征信，了解自己的贷款条件，贷款资质，流水是否被你想要申请的银行认可。

银行的产品多则几十种，少也有十多种，其中也许有不少看上去条件非常诱人的，问题是「我能贷吗」？贷款不是超市货架上的商品，想买就买。

贷款更像是放出来的职位招聘，要看贷款人是否符合招聘需求，然后找到最适合自己的贷款产品。

在信贷大放水周期，贷款要求很低，你有挑选的资格。在正常时期或者贷款收紧的城市，贷款人是纯粹的乙方。

提问：房姐我香港上班，深圳上不起车，东莞有什么建议，主要交通方便

回答：你好，2019年下半年，东莞步入上涨通道，主涨片区是松山湖和南城，到19年年底，涨幅高达30%。

东莞政府完全控盘的只有市区四街道和松山湖，目前东莞把南城定位为国际商务区，但基于老城区的区位、土地资源和开发强度，南城主要用来建设CBD商务区，东莞的长线发展引擎还是松山湖。

可以确定，东莞政府会把最优质的资源全部投给松山湖。目前可以关注松山湖周边的大岭山和寮步，承接松山湖的人口外溢。其次是凤岗板块，承接深圳的人口外溢。目前东莞没有太多洼地，只能在推荐的板块淘淘笋，关注小户型。

提问：美丽的房姐你好，刚刷完星球，夜不能寐，我坐标深圳，在东莞道窖镇水乡片区有一套房，106平，15年底年轻不懂事入手的，90万，但是现在感觉还是应该深耕深圳，想卖掉东莞房子，现在卖价170万左右，该出手吗，等疫情结束市场会好吗…在深圳有两套房在供，其中一套首付借了钱，东莞卖掉刚好把深圳房子的首付贷款还掉，但是总感觉深圳房价又要起来了，东莞会不会后续跟一波呢？求翻牌，感谢！

回答：你好，东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。

道窖镇GDP排名倒数，涨幅很弱，未来发展不看好。可以考虑出手。

深圳房价还会涨，但是现在热门领涨区已经高位，只能看看第二梯队的跟涨板块。或者开发广州房票，入手一套上车盘做投资。

提问：房姐您好！我观察到一些大V或者kol一直在推荐重庆，3000万人口，2019GDP也是前六，而房价一直不温不火，认为是价值洼地，请问房姐有什么看法？如果在武汉和重庆直接选择，哪里投资更好？

回答：重庆和武汉很难说谁更好，在我看来都是洼地。

重庆不是一个市，而是重庆省。3000万也是重庆省的总人口，而重庆的市区人口在1000万左右。重庆发展是国家战略，获得的能量比全省之力还要大。国家级直辖市发展潜力一定比省会城市大。重庆主城区的人口流入其实是很不错的，每年都有一个稳定的增长。

你可以仔细观察一下重庆最近1年的土拍市场，新拍出楼面价很高的地块所处的位置都是新区，一部分甚至是土著思维里的郊区。真相是，内环以内的核心区域可供开发的土地真的很少了，即使有地也会捂着，先卖郊区。

这两个原因合起来告诉我们，有限的主城核心区内，人口会越来越多，自然需要的房子也就越来越多，无论是租赁需求还是购买需求。无论谁来买单，价格都会日渐起来。

这就是为什么重庆让大家买市区，不要买郊区。郊区价格又不足够便宜，潜在供应又无穷无尽。主城九区，特别是核心区域的住宅，供应还是比较有限的。重庆存量情况不佳，民间财富还不足够强，这时候当然应该大量造房子，把经济基础夯实，把居民生活质量实实在在地提升上去。

靠限制土地和住宅供应换来的涨价，是不健康的、有害的涨价。靠把经济做上去、收入做上去，以及吸引更高端人群前来安居乐业、开疆拓土，才是健康的、良性的，才是可持续发展，才是我们应该推崇和追求的。

从这一点上看，我认可重庆的发展思路。长远角度看，也会得到相应的回报。

武汉市区人口1400万，但是全省人口6000万。武汉在湖北属于一家独大，集中力量发展武汉，武汉强大了再辐射周边县市。近几年武汉的表现也很好。

所以很难说未来5-10年哪个城市更好，建议在你的主场淘笋，坚定长持会有超额回报！

提问：房姐你好，武汉被列为棚改拟激励城市意味着什么呢，对武汉的房地产是不是利好？

回答：货币棚改，本质是国开行定向放水给所在城市。

棚改因素，全国各大三线城市基本都经历了一波翻倍。近几年的棚改短暂救活了一批三四线城市，不过也让更多人被假象搭进去，成为最后的接盘侠。

棚改对武汉是利好，但也只是局部小行情，武汉普涨还是要看大政策。

提问：房姐，看过中科院的报道，说预测北京2020年房价还有可能降。但是武汉的房价还有升值空间，那子弹一百多到底买哪里合适？另外，老公被绍兴作为人才引进，其中有一项政策，引进的人才在绍兴越城区买房可以直接减60万。那政府这个便宜可以占吗？如果可以，绍兴越城区买哪里合适呢？

回答：你好，任何机构的短期预测都不要相信，正统投资学里没有“择时”的地位。现在中国楼市是政策市，中科院2019年也预测房价会涨，然后呢？

因城施策的意思是你再也无法用以前老的研究方法，去预测新的楼市走向。现在不买，更待何时？非要省几个月资金成本，走钢丝？非要等到半山腰再慌忙追涨半路上车？君子不立危墙之下。经历过北京楼市涨幅的人都知道，一个行情来了会有40-50%的波动。量级不一样，涨幅也不一样。

现在子弹100多，北京还可以入手个东三—东五环之间的上车盘，等到北京涨完，子弹100+可能只能买远郊区。

长远看，人口净流入的一二线城市房价不会跌，大概就是涨，横盘，继续涨，继续横盘的状态。

但是绍兴并不属于一二线城市，所以排序是北京>武汉>绍兴。

选对城市是第一步，选筹是第二步。

提问：新人首问。房姐您好，我是看了您的公众号才加入星球的。不是因为我有炒房的强烈动机，而是您对社会和经济的理解深度令我折服。我是抱着学习的态度加入星球的。我是工薪阶层子弟。在北京读完博士后，进入了一家体制内单位。工作不累，一年税后收入二十万出头，公寓房。因此，就温水煮青蛙，浑浑噩噩多少年过去了。除了自己在专业上有进步之外，几次提拔都被人给顶下来了。现在面临重新选择。一 在体制内继续干，结识有实力的人，力图走仕途。二 停职留薪，得到一份雷打不动的保障（一月八千多），获得自由之身，出体制靠自己的专业找工作，工科博士，专业自我感觉还行。您看利弊在哪里怎么选？

回答：你好，先正视一个问题：“几次提拔都被人给顶下来了”，为什么？有人的地方就有江湖，社会中被不公平对待一般两个原因：

一、你太弱

二、别人奉献了更多你没看到的东西。

没有后台，最好是尽早和有实力的人结成君臣关系。通透的领导，对人就是要分远近亲疏的，为了嫡系牺牲外人的利益，理所应当，甚至是刻意的杀鸡儆猴。如果弱到连脸面都放不下，更无法护卫君的领土与利益，被排挤是自然的事情。有些时候，会有老员工、副职领导和颜悦色，甚至和你称兄道弟，这些人大多是没有资源说便宜话罢了，别因此产生错判，更别忘了职场的丛林属性。

我教你的不是办公室斗争，是判断敌友的智慧。思想可以特立独行，行动要做到顺势而为。

工科博士群体很容易形成路径依赖，大部分人完全没有想到可以有其他体制外选项的可能性。带着救生圈，是永远学不会游泳的。

我倒是不建议你现在直接出来折腾，先摸索副业，小有成就了再考虑方案2.

提问：卖掉广东的房子回武汉创业，打算购入两套房产，一套自住，一套投资，只买汉口的房子，预算40000左右一平方，最好是买江景的，有看过世纪江尚的房子，但是对武汉的片区不太熟悉，最看重长线升值，买哪个盘最好？

回答：世纪江尚投资者扎堆，目前空置率还很高。楼盘属于典型的资源错配，占据了一线江景绝佳位置，却是个刚需盘品质。如果喜欢江景，自住可以买，现在二手盘大量出货，可以淘笋。投资不买富人来不上，穷人买不起的东西。

单价4万，基本属于武汉房价的第一梯队，不如加点预算，直接拿下武汉天地，学区 地段 环境和圈层都是最好的。其次可以关注华发和绿城。CEO盘只谈自住不谈投资，4万涨到8万很难，非常难。但是刚需盘1万涨到2万很简单。

提问：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子弹不到30万（首套房贷款还剩42万）有什么好的渠道和操作手法，去融资再去投资一套房。感谢！

回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》

提问：房姐，恒大科技旅游城开盘，高层10500带精装，配套有温泉，酒店，婚礼庄园等旅游项目，置业说以后还有产业园布局，目前最近的地铁是青龙山地铁小镇，距离四公里，值得投资吗

回答：老‌龄化越来越厉害，分‌时度‌假和养老需求是客观存在的，但旅‌游地产和养‌老地‌产不能买，大坑

原‌因是，度假需求和买‌房涨‌价之间没‌有直接联系。

度假需‌求，对标的是一‌种短时租‌赁居住服务，在发‌达国家，在旅游‌胜地多‌买一套住‌房仅用‌于自己度假使‌用的人，也只是极少数富‌人，大部‌分普通人都是选‌择在旅‌游地‌住酒店。所以满‌足这种需求的主‌要是靠五‌星级酒店和为数不多的个性化的名‌宿。如‌果个‌人去买房，能赚到的也是租金。

但是买房赚大‌钱主要是靠资‌本增‌值，就‌是房‌价涨产‌生的。房‌价要涨是靠接‌盘侠，只有愿‌意在当地安居乐‌业的人才会买一‌套房‌子。旅‌游城‌市的产‌业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没‌法拉‌动房‌价上‌涨。旅‌游城市容‌易产生泡‌沫的原‌因，就是一‌波一手房拉上‌去，忽然发现二手没‌人接盘了，因‌为住在当地，又愿‌意买房的接盘侠真‌的是没钱啊。

养老需求，自然而‌然让人想起‌来，在度假胜地造房子，就变成了养老地产。听上‌去逻‌辑没‌有错，但这绝对是伪需求。老人最需要的，美‌景和空气自然是好的，但这个不‌是必需‌品，老人要的是健康的医疗环‌境！是三‌甲医‌院，是随时随地养病看‌病的续‌命！这些恰恰是旅‌游胜地稀‌缺的。事实‌上在美国，有‌钱富‌人，都是住在大城市的近郊养老院，里‌面有顶尖的医生，不‌远处有非‌常棒的医院。而中国的医疗资源都在一线城市和省会，海南、云南和惠州都没‌有。

养老地产被证伪是有事实依据的。以‌前万科曾经提‌出过养‌老地‌产，现‌在也已‌经不做声了。万‌科要活下去，估计要砍‌掉养‌老地产项‌目。之前有‌过一个叫光‌耀地产的开‌发商，得意之作就‌是押重注在大‌亚湾弄了一‌个候鸟度假地，吸‌引老‌人来居住，现在光耀地‌产快破‌产了。。。

结‌论是旅游地‌产和养‌老地‌产不能买，大坑。

同样的逻辑也适用于大家平时喜欢买的远郊新房，没有配套和产业，非常容易踩坑

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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