日本经历了艰难的2018年。选择代表这一年的汉字是“灾”（灾难），以强调袭击日本的众多自然灾害。还没有人知道2019年将会发生什麽，但我们相信以下七个趋势和事件将在未来一年对日本和日本不动产市场造成重大影响。
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在2019年对日本造成重大影响的七大趋势
- 日本的历史新低利率可能在短期内持续
- 经济面临来自全球经济趋缓的逆风。日元升值？
- 消费税上调至10％
- 由2020年东京奥运会和重新开发项目所带来的建设热潮
- 入境旅游业持续增长
- 人口持续下降和劳动力短缺
- 随着日本的国际化改变了移民法规
8.日本新天皇登基
＃1 日本的历史新低利率可能在短期内持续
日本央行总裁黑田东彦在12月向议会发表谈话，驳回近期利率加息的可能性，称央行必须维持其大规模刺激计划以支撑经济成长，通货膨胀远未达到日本央行2％的目标。
自2006年日本央行於2016年1月启动减息政策以来，日本政府10年期的国债利率一直在下降。当年7月利率进入负值范围，自2016年12月以来略高於零。
因此，日本的企业和消费者从历史新低的借贷利率中受益。
低借贷利率使现在成为融资以购买房产的适当时机。
2018年12月，瑞穗银行（Mizuho），三井住友银行（Mitsu Sumitomo）和里索那银行（Risona）等主要国家银行提供的住房抵押贷款浮动利率平均约为0.525％，提供35年期固定利率贷款，平均利率在1.315％至1.790％之间。
与其他国家的借贷成本相比，融资的低成本使现在成为在日本购买房产的适当时机。
＃2 经济面临来自全球经济趋缓的逆风
据Japan Today的报导，日本经济正在蓬勃发展。人们认为失业率较低，企业盈利创历史新高，已经达到战後最长的扩张期。然而，不变的难题是工资的增长。
对半导体和液晶显示器等智能手机元件的需求正在趋缓，因此出口也在下降。日元若持续升值将降低日本产品的价格竞争力。而且，正如我们所看到的，如果全球股市下跌，日元会有升值的趋势。
日元汇率对购买房地产的影响
当然，日元兑主要货币的汇率将影响试图在日本购买房地产的海外买家。根据日元升值的幅度，可能是外国投资者决定日本住宅房地产是否在今年购买丶持有或出售的重要因素。让我们看看2019年会如何发展。
＃3 消费税上调
日本超市。图片：资料照片
10月消费税将从8％上调至10％。当上次消费税提高（2014年）时，由於消费者节制家庭支出，导致潜在的通货膨胀率接近於零。
政府决定不犯同样的错误，将实施相当於数万亿日元的经济刺激措施，来刺激消费。购房者的激励措施包括延长三年的抵押贷款扣除额，由现行10年延长至13年。
政府预测即使提高消费税也不会导致经济重大崩盘。
日本政府如何为购屋者提供税金扣除优惠和现金回馈津贴：2019年消费税提高後各项买屋奖励措施
由於安倍政府敲定在2019年10月1日将消费税提高到10％，政府提出了各种政策和消费奖励措施，以维持消费者在耐用品丶汽车丶房屋…等各项商品在价格上涨时仍保持旺盛的购买力。
居住用途房地产的主要奖励措施为由所得税中扣除房屋贷款额优惠「住宅ローン减税」将再延长3年（由10年延长至13年），这有助於增加对新建房屋的需求，因为购买新屋需要缴纳消费税（二手屋不需要）。
其他奖励措施包括：
- 购屋的现金回馈津贴「すまい给付金」
- 赠与财产税的免课税额度增加「住宅取得等资金の赠与税の非课税」
- 导入集点优惠制度，以鼓励节能丶抗震丶无障碍设施的建设「住宅エコポイント」
扣除房屋贷款额优惠延长「住宅ローン减税」现行「住宅ローン减税」允许正在偿还房屋贷款的屋主可以从其年度所得税和住民税等税金中扣除该年终尚未偿还完的贷款馀额的1％。此项优惠长达10年，尚未偿完贷款馀额最高上限是四千万日元。因此，透过每年“确定申告”和“年末调整”，一年最多可扣除40万日元丶10年内可从所得税中扣除400万日元的税金。如果您的住家被认定为“长期优良住宅”或“低炭素住宅”，则此扣除额的年度最高上限是50万日元，10年最多可扣除高达500万日元的税金。
日本政府近期提出的政策纲要中，此一扣除优惠将再延长三年，这意味着屋主最长可从所得税中扣除房贷的期限为十三年（但允许扣除的实际金额将会有所不同;请参阅下文“第十一年开始会如何呢?”）。
您什麽时候要搬进新家呢？
如果您从2019年10月1日到2020年12月31日开始居住新家，根据建筑物的价格您需支付新的消费税额（10％），且您将有资格获得再延长3年的房屋贷款扣除优惠(总共13年)。
如果您在2019年3月31日之前签订购屋合约，则需支付建筑物价格的8％消费税，但您仅能获得10年间房屋贷款扣除优惠。此外，请注意，购买二手屋时不需支付消费税。
从第11年开始会如何呢？
从第11年（额外延长3年的房屋贷款扣除优惠）开始，您可以用以下两种计算方式进行估算，扣除额较小的计算方式将被采用：
- 计算方式: 未偿还贷款馀额x 1％（最高贷款馀额为4千万日元）
- 计算方式: （房产的购买价格x 2）除以3（最高物业价格为4千万日元）
若该物业被认证为“长期优良住宅”或“低炭素住宅”，这些最高限额将增加至5千万日元。
若使用上述计算方式2，您应该能够在3年内扣除建筑物价格2％的金额。
购屋者的买房现金回馈津贴「すまい给付金」
当消费税之前从5％增加到8％（2014年）时，政府对低收入购屋者提供了“现金回馈”的津贴，因为这些购屋者可能无法从上述房贷扣除优惠中获益。这个津贴被称为“すまい给付金（发音：Sumai Kyufukin）”。此津贴金额取决於购屋者的年收水平，他们可以获得一定金额的现金回馈。当消费税增加到10％时，现金回馈最高可从30万日元增加为50万日元。
购屋者的其他受益：提高赠与财产的非课税额度丶节能住宅集点系统，提高赠与财产税（用於购屋）的免课税额度「住宅取得等资金の赠与税の非课税」
正如2015年税制改革中已经宣布的那样，在消费税增加为10％之後，如果在2019年4月1日到2020年3月31日的一年内使用来自父母（直系亲属）的赠与财产购买新屋，赠与财产税的免课税额度将从700万日元增加为2500万日元。如果购买的房屋符合抗震丶节能和无障碍标准等“长期优良住宅”或“低炭素住宅”，这个免课税额度的上限将增加为3000万日元。
节能住宅集点系统－礼品兑换「住宅エコポイント」
本年度的财政预算还包含了考虑恢复“节能住宅集点制度”，以提供点数（1点＝1日元）的方式奖励购买或新建符合节能丶抗震和无障碍标准房屋的人们。这些屋主可以集点数来兑换礼品券丶预付卡丶或住宅补强工程。＊以上优惠税制丶奖励措施仅适用於“定居在日本”的购房者。
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