12月26日，由房互机构、房地产和互联网研究院主办的“2019中国房地产互联网年会暨房地产和互联网行业品牌影响力排行榜年度颁奖盛典”在北京金茂万丽酒店隆重召开。与此同时，2019商业地产创新峰会两大平行论坛同期举行。
以下为优铺创始人、CEO，中经联盟秘书长陈云峰先生在商业地产创新峰会上的分享实录。
特别高兴刚才听了陈平总讲，我跟您也是心仪已久。我为什么敢做优铺呢？因为我在国美工作了十年，我是国美的第一任全国营销总经理，是做零售的。多少选址这个体系也在我这儿做。后来我看了一下这个行业，觉得商业地产还有机会，我分享一下我的心路历程，特别希望跟陈平老师能够合作。比如说您说的开店也好，加盟也好，我这里都有，而且我完全把它互联网化了。
现在我一直想做一个MLS。旁边开的会都在讲MLS，你要不知道这个事还麻烦了，说明OUT了。我大概的故事主题就是中国商办产业，联卖联租平台。这两天我们中经联盟也在开会，2020年的市场怎么看，这是叶谈说2020年的房地产市场全年稳定，略有上升，年中有结构性的机会，两极分化，无论是房企还是城市，好的更好，遭的更糟，昨天发文了300万以下的全部打开户口。剩下的一线城市和几个大的省会城市，其它的户口这件事应该会很快翻篇。它是中国的城市化的载体。我上次发言说房地产不是其它各个行业的大哥，实际房互机构是其它各个行业的母亲。你现在折磨它母亲，孩子谁都好过不了。
现在我们把优铺定位成产业互联网，我这儿写了目测，目测住宅已经没有机会了。因为在座80%、90%还在做住宅，但是住宅有巨头出现了，就是贝壳。今年至少完成2万亿，至少。但是今年碧桂园、万科和恒大加一起是7000亿、6000、5000亿，一个贝壳能单挑房地产的三大巨头，你们看世道真的变了。因为贝壳大概明年上市，包括最近的上市的青客、房多多，优客工场也马上上市。我们作为业内的分析会，稍微动一下脑子就知道这个行业在发生什么。
我在99年的时候，二十年前，我就卖电器，当时我的大学同学问我在哪儿？我说国美卖电器，我说主要是彩电、空调、洗衣机。他说你都混的卖那个了。我说我上大学是为了安邦平天下，怎么天天卖电视？坏了还得修。但是一不注意，没用八年国美老板就是首富，后来我发现专业的事情肯定是行得通的。渠道为王，现在代理不太行了，这而经纪和渠道公司，我把住宅领域的好的理念和技术用到商办领域，结合商办的特点，兴许就是非常好的赛道。这个推断应该是比较简单的。
我这个CBMLS就是China Business，我去美国都让我用不动产。现在商办领域没有巨头，现在站在这儿跟你们说话的人就是巨头。我指的在领域，大家线下的公司太多了。但是线下公司有一个致命的毛病就是依赖人，师傅马上把徒弟教会了，徒弟马上做一个。非常功利，负责小。贝壳是一个神奇的存在，它把系领带的房地产中介整合起来了。我做了一个产品矩阵，我最早的就是卖铺宝，就是房多多，我把招商放在里面，它的服务对象是开发商，我帮你卖房子，帮你招商，这里有品牌。我投资过赢商网，但是后来我的投资人反对，他们认为做增量不是方向，做新房不是方向。后来我说做什么？做存量，租铺宝，做运营，做招商，做选址。这是专门的选址软件。当然了加盟的选址也是选址的一部分，现在我已经沉淀了几十万个品牌，包括商铺。大家知道北京有多少套商铺？北京一共有50万套商铺，购物广场和街区都包括，我们上线了23万。北京有多少写字楼？长安街、LG这些。北京一共有5000座写字楼，现在我已经上线了4000座，做大的专业化平台。我做行业，做城市，根本不跟你费心一个项目。但是有这两个以后又有问题了，这两个流量太分散，后来我做了中国商办的MLS。我发现写字楼一直没有巨头出来，我顺手把写字楼加进来。我原来是租铺卖铺找优铺，现在加上了写字楼，后来我发现五环内叫写字楼立着的，五环外躺着的叫产业园，哀鸿遍野。今年奖金都拿不到了，今年的商办市场北京不给贷款，卖不了，现在就几个大中比较活跃，因为非常便宜。现在三万块钱就能买长安街的写字楼。现在好多外资在抄底中国北京的朝阳区的，长安街的写字楼。我也利用我在开发商十几年的资源，我这个人比较江湖，什么是江湖？人心就是江湖。我把一些开发商的高管组了一个俱乐部就叫中经联盟。我们的定位就是服务于商办经纪人的小贝壳。我们能帮助经纪人做很多事情。
这个视角完全跟传统不太一样，我现在已经在房地产里头非常懂互联网的人了。你们现在问我互联网里的任何技术、岗位、职责、名词，我都很清楚了。这是我们大概的目标定位。58现在有端口，我也做商办的端口。我主张经纪人之间的协作，经纪人叫房源经纪人和客源经纪人的协作，我是服务性的平台，比较开放，全国形成连锁。我用互联网一下连起来，特别简单。
这是我的技术架构，大家能够大概看懂吧？我们把所有的商办，租铺宝、卖铺宝、中经联盟，全部用系统装到阿里云里面。这是比较互联网的架构图，这是我们的首席产品官跟我汇报的一页，我原封不动的放在这儿。我说这算是泄露咱们公司秘密吗？他说专业的人都懂，前台、中台、后台。房地产这个东西大家本来觉得是很粗糙的，但是你们通过房源管理、客源管理、佣金分配、交易运营，大家看看这些细节你还相信二手房是粗糙的事吗？非常细致。精准、科技，这就是互联网的架构。我做这个花了多少钱？两千万，那都是原来打工的工资。我这一年500来万的工资，现在倒出来干这个。我跟万达的待遇没法比，国美搞零售抠着呢。我主要是加盟。包括我是怎么做资本的呢？你加盟的合同跟你签两条，第一条你加盟我，第二当我向你发出上市邀约的时候你必须卖给我，全国各地太小，它们没办法资本市场找出路。但是我有哥们，大庆已经在美国找好了，利润超过5000万一年，大概一百多亿，马上就上市了。
这是我们的发展路径，有一个三年的规划。这是我们合作的项目。我跟好多小经纪公司说，大的开发商不愿意跟小的经纪公司合作，你小的经纪公司跟我生活在平台上就行了。我们整合所有的商业公司，什么代理公司、招商公司、经纪公司、渠道公司，你一注册就成我的会员了，这是非常容易的。包括我们有防止跳单的技术，人脸识别、电子签约。我们现在签合同，我跟滕敏说给我发布一个广告五万块钱，我现在点一个短信发给你，你点开这个短信就是支付宝的支付画面一样的认证画面，你冲着屏幕，它让你摇头就摇头，让你眨眼就眨眼，这个合同就生效了。极大解决的签约的问题，我在网上摇摇就解决了。技术，管控房源，管理经理人，包括我们为经纪人赋能。这个业务员，门店的人说这个东西有用就有用，我们现在尽量让他说我们有用。我们有一点特别好玩，我们的房源发上来之后都带着佣金，我这个平台是分佣体系，你把房源或者客源发上去，比如陈平想开这个馄饨店，我就把吉祥馄饨的要求发到线上，我把两万块钱标上，谁给我带来客户签约了我就给你支付两万块钱。这些人在上面非常简单，我就弄个小女孩，可能高中毕业就完全能完成操作。设计这套系统就跟开车一样，造一个汽车不容易，但是开汽车比较容易。
发布房源，这是我们APP的页面，有时间大家一定要下载一下。如果大家都下载了，我这趟就我成功了。包括我们还有一个拍店，大家有没有见到好多门脸房是空的，业主着急，就贴一张A4纸写着出租。你给我拍正面一张，侧面一张，再发一张张贴画发到优铺上就会成为上线的房源，拍一个给你50。我们好多送快递的拍这个就行了，现在生意不好。北京还凑合，外地都不行了。我有拍店众包的，品牌能够上来自由的发布。昨天做体育的迪卡侬，迪卡侬总部的人把全国各地的迪卡侬选址人员发到我的后台，我说迪卡侬这几个领导都来了，我这里就变成了共享的动态的商铺的资源、写字楼的资源，品牌的资源。这件事特别简单，但是没人做。你们出去查房子最牛的就是贝壳，你全国各地城市想查一手房、二手房上贝壳，安居客也差不多。当然房天下也还可以。这三个都比较牛，三个巨头。商业这件事到现在还没人能做，1月4号我的商圈字典就出来了，这边叫王府井商圈，你能够查它的人口、消费，人口包括有多少人，有多少是年轻人，35岁到16岁，有多少本科生、研究生，你一查全有。不用实调。消费也特别简单，在王府井商圈的客单价，这个专业了。在北京王府井消费的餐饮客单价是多少，我网上都有，你点开打王府井。这个商圈里所有业态的比例全有，自动生成的，大数据特别神奇。我说互联网真是一个好东西。
我给大家讲个贝壳的故事。我看它做了特别简单的事，只要拿到了房源必须在一个小时上传到网上去，只要这个房源发上来了，其它所有的经纪人，比如北京有两万人，其它的19999的人立刻给它发匹配的客户，贝壳专治各种不服。我效率比你高，你服吗？不服咱俩做个游戏，发个房源，你多长时间找到客户。我也这么做，我把商铺拿出来，让其它的人共享，你招商也好，选址也好，加盟也好，我这里专门有加盟的品牌都在网上了。我们做了这么一个平台，两大服务，三大承诺，四大武器。
现在我们有足够的数量商铺跟写字楼，足够的注册用户。现在商办没有端口。58现在有点问题了，它真房源不敢保证，端口的作用在降低，这是我公开说。因为我老问经纪人。但是大家需要这么一个房源，我们商办经纪人老问我，是不是你要做商办的端口？我说是，他说这个事做得好。
这是上上周日，我们选了自己的主席。我觉得陈平也在做这件事，他把老的万达这些人整合起来做成厚几，我是在12年前把开发商，12年前我还年轻呢，当时我认识毛大庆这些都是营销总监，我们都是卖楼老参加研讨会，上完论坛就回家了，他们一搞活动又来了。到第三次，我们其中一个人问说他们不办活动，咱们就不见面了是吗？我们都是英雄相惜，他们指着我说，你负责搞一个平台，我们要保证老见面。他们不搞活动，我们也见面，就这么简单。正好北京理工大学有一个协会，周教授说你们就挂我这儿，中国管理科学学会，这就合法了。我们现在是经常聚，昨天晚上我们唱的KTV，一帮人，周鹏主席请吃饭。我们这个规模30人起，我们这次开年会搞了13场活动，4000人，全是开发商副总以上的。我有时候看完都吓一跳，因为大家在行业转型的时候看不清了。什么叫转型？他们看这个车一拐弯叫转型，说摔下一批。还得升级，往上升。特别需要交流平台，厚几也是这么做的。我们真的闭门的，小规模的各种专业的研讨。现在产业开了两个，中经联盟成立了产业院，开启产业中国行。我们还有乡村振兴，中央有文件，从省、市、县、镇、区，五级书记要抓乡村振兴，抓精准扶贫。这些我们都有专门的专委会。现在已经不能再讲房地产了，你讲房地产没人听了，必须得是特别细的领域，大家爱听。
我们整合开发商的资源。例外也是讲走正道，聚好人，做好事。我们倡导的定位是连接、互助、赋能、共生。把这个提出来之后，我们主席一同意，多么伟大的组织，因时而动，因时而变。他们老说互联网，我说啥叫互联网？互联网的精神是什么？开放、包容、合作、分享。百度里写的。我觉得现在的人应该越来越开放，越来越学会分享。你看我在这儿说了半天不就是跟大家分享我的心路历程吗？特别高兴你们还没有打盹的，还在听。仿佛做这件事情，做这些社群，我觉得都有未来，都不是无缘无故发生的。大家看看我们的小是不是真诚的？我们的主席是举手选，选完了就把旗子交给他了。毛大庆，张鹏，我们全国人大代表好几个，全国政协委员好几个，基本都是区市一级的人大和政协委员。大家真的是希望抱团取暖。我们这个联盟就是在2008年成立的，那一年北京的房价下降了40%，今年还没到那个程度呢，但是我感觉开发商还能挺得住，地方政府挺不住了。除了上海财政是正的，其它全是亏的，全在借钱。大家搭建一个特别好的平台特别有意义。
滕敏他们做的事特别有意义，时今强也是，我们有好多组织，大家有各自的定位，各自有各自的使命，我觉得挺好。百花齐放，百家争鸣，咱们做一个交流也特别有意义。
2019年难过，但可能是今后最好过的一年。我相信这句话，这也不是我说的，那是王兴说的。这是陈春花说的，我现在感觉我发明不出因东西来，创新能力特别弱，拿来主义。2019年一定是一个分水岭，整个的世界，整个中国，整个中国房地产行业，今天我们说的商业地产一定都会是分水岭。
毛大庆翻译了一本书，耐克创始人的一本书叫《鞋狗》，懦者从不启程，弱者死于路中，只有我们前行，一步都不能停。谢谢大家！
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