○方满华
随着住房商品化进程的不断加快，房地产市场日趋多元化和动态化，由此引发的物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多。物业纠纷案件标的虽小，但矛盾较大，是关系到老百姓住房大事，一旦处理不好，就可能引发群体事件，会严重影响到社会的和谐稳定。
一、物业合同纠纷的特点
近年来，物业纠纷案件主要呈现出以下特点：一是纠纷类型较为单一。法院受理的物业案件中绝大部分为物业公司起诉业主索要物业费，少量为业主或业主委员会起诉物业公司的案件。二是群体性特征明显，处理不好容易影响社会和谐。由于物业服务行业还属新兴行业，部分业主缴纳物业费的意识不强，所以大多数小区物业收费情况并不理想，而且因为物业服务不到位的原因，业主人数众多容易出现抱团现象，调解工作较难开展，一旦处理不慎可能影响社会稳定。三是纠纷处理难。物业案件大多是标的在1万元以下的小额案件，案件标的基本上不会超过2万元，但是因为房屋存在质量问题或物业公司服务不到位等原因，业主对物业公司意见较大，矛盾纠纷化解难度很大。
二、解决物业纠纷的对策
一是加强矛盾纠纷化解。各纠纷处理机构认真分析研究辖区内物业纠纷的苗头性、倾向性问题，寻找解决途径，做好当事人的思想疏导工作，将矛盾化解在基层和萌芽状态，确保不发生重大群体性事件，维护社会和谐稳定。二是加强物业监督管理。政府行政主管部门应当构建对物业公司监督管理机制，督促物业公司通过多种渠道和方式完善自身建设，定期对物业管理人员进行业务培训，建立物业公司资质等级评价制度，建立市场淘汰机制，取消资质水平低、服务质量差的物业公司经营资格，提升物业服务水平。三是推动业主委员会建设。通过定期宣传和定点培训以及与政府职能部门、开发商、物业公司相互协调配合，建立职权明确、有序运行的业主委员会，以此构建起业主与物业公司之间内部纠纷自行排解机制，形成和谐、良好、互信的社区氛围。
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